나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12575 [1] 경상남도 김해시 관동동 448-3 팔판마을부영그린타운8차아파트 203동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 김해시 관동동 소재 "관동중학교" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서(팔판마을부영그린타운8차아파트 203동 1302호), 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스위금속기와지붕 15층 아파트 내 1302호로서, (사용승인일: 2005.02.22) 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로, 동측으로 왕복4차선 포장도로, 서측으로 폭 약 8m 내외의 보행자전용도로가 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2020-10-23) , 지구단위계획구역(공동) , 지구단위계획구역(장유지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 구분건물이 포함된 203동은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 기준 총 층수가 "13층"이나 집합건축물대장 기준 "15층"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12575 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 관동동 448-3 팔판마을부영그린타운8차아파트 203동 13층 1302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 205,000,000원

* 토지면적: 49.73㎡ (약 15.04평)

* 건물면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 "관동중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지대입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 대지권의 목적인 토지는 북측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로, 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 서측으로 폭 약 8m 내외의 보행자 전용도로가 각각 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 본 아파트 단지는 주변이 조용하고 평화로운 분위기이며, 편의시설이 적당한 거리에 있어 생활이 편리합니다. 단지 내 놀이터나 운동시설 등 주민 편의시설도 갖추고 있습니다. 또한, 김해신안초등학교, 월산중학교, 김해가야고등학교 등이 인근에 있어 학군이 양호한 편입니다. 현재까지 특별히 언급된 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2018년 1월 11일 한국자산관리공사의 근저당권 (을8)

* 본 경매개시결정 등기(2025타경12575)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 등기사항전부증명서상 소유권 이전 기록은 다음과 같습니다:

* 장성호 (2011-02-18)

* 정민철 (2013-11-25)

* 조영민 (2016-01-15, 매매)

* 말소되는 권리: 근저당권 (을8, 한국자산관리공사, 177,600,000원), 임의경매 (갑7, 한국자산관리공사, 131,807,887원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 세부 내용은 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임

* 주의 문구: 임대 관계가 미상인 점은 낙찰자가 잔금을 납부한 후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 현재까지 파악된 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 아파트 정보:

* 아파트명: 팔판마을부영그린타운8차

* 주소: 경상남도 김해시 관동동 448-3 (계동로 31)

* 준공 연도: 2005년 2월 22일

* 세대수: 224세대

* 동수: 4개동

* 건축 규모: 최고 15층, 최저 1층

* 주차: 총 150대 (지상 2대, 지하 8대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소.

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 26일: 7층, 17,800만원 (전용 84.79㎡)

* 2026년 5월 2일: 13층, 18,800만원 (전용 84.79㎡)

* 2026년 6월 20일: 5층, 15,500만원 (전용 84.79㎡)

* 평균 실거래가 (2026년 5-6월): 약 17,367만원

* 현재 감정가: 20,500만원

* 비교: 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 편입니다. 가장 유사한 13층 거래는 18,800만원에 이루어졌습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 주변으로 근린생활시설 및 공원이 소재합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 위치하며, 차량 접근성이 용이합니다.

* 교육: 관동중학교, 김해신안초등학교, 월산중학교, 김해가야고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 주변이 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장과의 층수 불일치: 집합건축물대장상 15층으로 기재되어 있으나, 공부상(귀 제시목록 및 등기사항전부증명서) 총 층수가 13층으로 기재된 점은 향후 건축물 관련 문제 발생 시 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 실제 점유자가 누구인지, 임대차 관계는 어떠한지에 대한 정보가 불확실하여 명도 시 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 관동동에 위치한 팔판마을부영그린타운8차 아파트 203동 13층 1302호로, 비교적 양호한 입지조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2005년에 준공된 아파트로, 최근 실거래가도 꾸준히 발생하고 있습니다. 다만, 건축물대장상 층수와 공부상 층수 간의 불일치, 임차인 현황 미확인 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지리적 이점: 김해시 관동동의 비교적 안정된 주거 지역에 위치합니다.

* 교통 및 생활 편의: 대중교통 접근성이 양호하고, 주변 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 학군: 인근 학교 시설이 잘 갖추어져 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 가치 상승 잠재력: 향후 지역 개발 및 시장 상황에 따라 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 205,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 층수(13층)의 거래가 2026년 5월 2일에 18,800만원에 이루어졌습니다.

* 가장 낮은 실거래가는 2026년 6월 20일에 5층 거래로 15,500만원입니다.

* 최근 시세가 감정가(20,500만원)보다 낮은 점을 고려할 때, 시세에 근거한 입찰가 산정이 중요합니다.

* 유사 층수(13층)의 실거래가(18,800만원)를 기준으로, 경매 물건 특성 및 시장 경쟁 상황을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 다만, 인수 보증금이 없고 권리관계가 비교적 명확한 편이라는 점을 고려합니다.

* 종합적으로 판단했을 때, 185,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.