나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1623 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1323 양산코오롱하늘채 105동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "물금초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 제12층 제1201호로서, 외벽: 치장석 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2016-11-03), 준주거지역(2016-11-03), 지구단위계획구역(2016-11-03), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축 사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1623 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1323, 양산 코오롱하늘채 105동 12층 1201호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원

토지 면적: 34.62㎡ (약 10.47평)

건물 면적: 59.84㎡ (약 18.10평) (전용면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (본 사건의 신청인 또는 관련자로 추정)

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "물금초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 단지 내부 및 외부 도로망 상태도 양호한 편입니다.

* 토지 이용: 가장형의 토지로서, 현재 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로 현황: 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합하며, 중로1류(폭 20m~25m)와 저촉되는 부분이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유자: 김상진 (집합건물 등기부요약 갑1, 2020-03-03 소유권 보존)

* 말소기준권리: 을1 (2020-03-03) 한국자산관리공사 근저당권 (채권액: 161,700,000원)

* 이후 등기된 권리 (매각으로 소멸될 것으로 예상):

* 을2: 하나은행 근저당권 (2022-03-04, 144,000,000원)

* 갑2: 항도렉스콘 가압류 (2024-09-24, 111,176,890원)

* 갑3: 김상국 가압류 (2024-10-07, 27,186,849원)

* 갑4: 팔공새마을금고 가압류 (2025-10-24, 181,502,256원)

* 갑5: 하나은행 임의경매개시결정 (2025-12-16, 107,342,005원)

* 총 채권액 합계: 625,565,995원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의: 임대 관계가 미상으로, 보증금 등 금전적 인수 사항은 없으나 점유 관계 등에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: "물금초등학교" 인근에 위치하여 교육 관련 시설과의 접근성이 좋습니다. 또한, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 해당 물건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 화학물질 취급 시설 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 양산 코오롱하늘채 아파트

* 준공연도: 2020년 1월 3일 사용승인

* 총 세대수: 852세대 (13개 동)

* 해당 물건 층수: 12층 (총 21층 중)

* 주차: 총 954대 가능 (지하 893대, 지상 61대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 최근 매매 동향 (참고: 제공된 최근 매매 정보는 전용면적 약 70.03㎡ 기준입니다.)

* 2026년 7월: 252,500,000원 ~ 272,000,000원 (13층 ~ 25층)

* 평균 매매가: 약 261,500,000원

* 최근 전월세 동향 (참고: 제공된 최근 전월세 정보는 전용면적 약 59.8㎡ 기준입니다.)

* 전세: 190,000,000원 ~ 200,000,000원 (15층, 20층)

* 월세: 보증금 30,000,000원 / 월세 650,000원 (19층)

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 통상적인 경매 절차와 다소 차이가 있거나 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 점유 및 명도 관련하여 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 6억 2천만원이 넘는 총 채권액은 채권자 간의 이해관계 조정 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

* 도시계획 관련 사항: 제2종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 일부 도로 저촉 사항이 있어 향후 건축 및 개발 관련하여 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속하는 양산 코오롱하늘채 아파트로서, 초등학교 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 생활 편의시설 및 교통 환경 또한 양호한 편입니다.

그러나 유동화 물건이라는 특성, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크, 그리고 등기부상 총 채권액이 높은 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 감정가는 230,000,000원이나, 최근 실거래가 추이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 최신 트렌드를 반영한 주거 환경을 제공합니다.

* 우수한 입지: 초등학교와의 근접성, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 수익 잠재력: 양산시의 지속적인 발전과 신축 아파트에 대한 선호도를 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 활발한 거래: 최근 매매 사례를 통해 수요층이 꾸준함을 확인할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 230,000,000원

* 최근 실거래가 (참고: 약 70㎡ 기준, 2026년 7월): 252,500,000원 ~ 272,000,000원

* 해당 물건은 전용면적 59.84㎡(약 18.1평)으로, 최근 거래된 70㎡(약 21.18평) 면적보다 작습니다. 70㎡ 기준 실거래가 평균(약 261,500,000원)을 해당 물건의 면적으로 환산하면 약 223,400,000원 수준입니다.

* 이러한 시세 및 감정가, 그리고 유동화 물건, 미상 임차인 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 현재 시점에서의 추정치이며, 상세한 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.