나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32193 [1] 경상북도 고령군 우곡면 봉산리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 우곡면 봉산리 소재 "새가지마을" 내에 위치하며, 부근일대는 단독 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

북동향 하향 완경사 지대에 위치하는 부정형의 토지로서 '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 2.5~3.5m 내외 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역((2024-01-27)(주거형)), 가축사육제한구역(250m 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물 기호 ㄱ)~ㅈ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 기타 참고사항(Ⅱ-4.) 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물으로서, - 외벽 : 시멘트 몰탈 등 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일마감 - 바닥 : 장판지 및 타일마감 - 창호 : 목재 및 샤시 창호입니다.

이용상태

가) 단독주택

설비내역

가) 위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물 기호 ㄱ)~ㅈ)이 소재합니다.

공부와의 차이

공부상 지붕은 슬래브지붕이나, 현황 ' 시멘트기와지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 중 "Ⅱ-4 기타 참고사항"을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공유자 우선매수권 있음(공유자 우선매수권행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경32193 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 고령군 우곡면 봉산리 997 (도로명: 경상북도 고령군 봉산길 78-5)

용도: 단독주택

감정가: 21,653,200원

1.3. 면적 정보

토지면적: 606.00㎡ (약 183.33평)

토지지분: 110.1708㎡ (약 33.33평)

건물면적: 79.57㎡ (약 24.07평)

건물지분: 14.47㎡ (약 4.38평)

건물 제시외면적: 200.77㎡ (약 60.74평) - 일괄매각 포함

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 지분매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 공유자우선매수신고

* 지분매각

* 영농여건불리농지

* 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 공유자 우선매수권 있음 (1회 행사 제한 조건)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 고령군 우곡면 봉산리 소재 "새가지마을" 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용 및 형태

북동향 하향의 완경사 지대에 위치하는 부정형 토지이며, 현재 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 북동측으로 폭 약 2.5~3.5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역((2024-01-27)(주거형)), 가축사육제한구역(250m 제한지역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2018-03-29 접수된 동고령농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을3 근저당권 (동고령농업협동조합), 갑3 강제경매개시결정 (신한카드주식회사) 등이 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.2. 채권액 요약

등기부채권 총액: 30,000,000원 (근저당권) + 9,524,885원 (강제경매) = 39,524,885원 입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수권 행사가 가능하며, 1회로 행사 횟수가 제한되는 특별매각조건이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성

"영농여건불리농지"로 분류되어 있어, 해당 지역의 농업 환경 및 규제 사항을 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

부근 일대는 단독 주택들이 분포하고 있어 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

5.2. 편의시설 및 접근성

정확한 주변 편의시설 및 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 차량 접근이 가능하므로 차량 이용 시 인근 읍면 소재지의 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 공유자와의 협의 또는 지분 처분에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

면적이 200.77㎡ (약 60.74평)에 달하는 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되나, 이에 대한 법적 현황 및 활용 방안을 사전에 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후

건축물대장상 준공일이 1927년으로 매우 오래된 건물입니다. 따라서 유지보수 및 재건축 관련 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

6.4. 공부와의 차이

건물 공부상 지붕은 슬래브지붕이나, 현황은 시멘트기와지붕으로 차이가 있습니다.

6.5. 공유자 우선매수권 제한

공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있어, 공유자의 매수 의사를 사전에 확인하고 신속하게 대응해야 합니다.

6.6. 영농여건불리농지

해당 토지가 영농여건불리농지로 분류되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 고령군 우곡면 봉산리 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 토지 및 건물 지분으로 매각되며, 상당한 면적의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 건축된 지가 오래되어 건물 노후화에 따른 수리 및 관리 비용 발생 가능성이 높으며, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 지분 매각이라는 점이 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 영농여건불리농지라는 특성도 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 가치

606. 00㎡ (약 183평)의 토지 면적을 보유하고 있어, 향후 토지 자체의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 제시외 건물 활용 가능성

비록 공부상으로 등록되지 않았으나, 200.77㎡ (약 60평)에 달하는 제시외 건물이 포함되어 있어, 활용 방안에 따라 부가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

8.3. 낮은 감정가

현재 감정가가 21,653,200원으로 책정되어 있어, 시세 대비 저평가된 부분이 있는지 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 노후된 건물, 제시외 건물 포함 등 여러 특이사항이 존재하며, 농촌 지역의 특성상 주변 유사 물건의 최근 실거래가 정보를 파악하는 것이 중요합니다.

최근 유사 지역의 단독주택 및 토지 거래 사례를 분석한 결과, 해당 지역의 토지 시세는 평당 약 10만원 ~ 20만원 선으로 형성되어 있습니다. [이 정보는 외부 검색 결과에 기반합니다.]

건물 자체의 노후화와 제시외 건물의 법적 지위를 고려할 때, 토지 지분 가치에 더 무게를 두어 평가하는 것이 합리적입니다.

예상 토지 지분 가치: 약 33.33평 * 10만원 ~ 20만원/평 = 333만원 ~ 667만원

건물 가치는 매우 낮게 평가하거나, 제시외 건물에 대한 별도 활용 가능성을 고려하여 추가적으로 가치 산정 필요.

감정가는 21,653,200원입니다.

잠재적 리스크와 공유자 우선매수권 행사 가능성을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 낙찰가율을 감정가의 50% ~ 70% 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 21,653,200원의 50% ~ 70% 범위 내에서, 즉 약 1,080만원 ~ 1,515만원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 현장 조사, 공유자 의사 타진, 상세 시세 조사 후 신중하게 결정해야 합니다.

입찰 시에는 인수 보증금은 없으므로, 상기 예상가 범위 내에서 보증금(최저가의 10%)을 제외한 금액으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.