나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32189 [1] 대구광역시 달서구 월성동 364 월성보성타운 108동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 "달서구청" 남측 인근에 위치하는 아파트("월성 보성타운" 108동 3층 301호) 단위세대로서, 부근 일대는 대단위 아파트단지 및 각종 근린 생활시설, 관공서, 공원 등으로 형성된 지대로서 주위환경 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황 대체로 보통임.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 중 3층 301호 단위세대로서, - 외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감, - 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, - 창 호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 승강기, 소방설비, 열병합에 의한 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북서측으로 왕복 8~9차선의 학산로, 북동측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 광로3류(폭 40m~50m) (접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(세부사 항은 녹색환경과 문의요망), 상대보호구역, 상대보호구역(2017-10-17)(상원유치원), 상대 보호구역(상원고등학교), 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망), 절대보호구역( 세부사항은 남부교육청 문의요망), 택지개발지구기타(택지개발사업완료)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타 - 본건의 호별 위치는 현지에서 탐문 조사된 사항 등을 근거로 표시하였고, 거주인 폐문 부재 등으로 구조 확인 및 내부 마감상태 등은 인근지역 내 유사 부동산의 일반적인 마감상태 및 통상설비 등을 참조하였음. - 대상 물건의 소재지, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등에 의거함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32189 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 월성동 364 월성보성타운 108동 3층301호

용도: 아파트

건축년도: 1991년 12월 28일 사용승인

감정가: 206,000,000원 (2억 6백만원)

면적:

* 토지 면적: 50.49㎡ (약 15.27평)

* 건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신한카드 (신OOOOOOOOOO)

특이사항: 중복 사건, 유동화 물건 (추가 확인 필요)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 "달서구청" 남측 인근에 위치하는 아파트 ("월성보성타운" 108동 3층 301호)입니다.

부근 일대는 대단위 아파트단지 및 각종 근린 생활시설, 관공서, 공원 등으로 형성된 지대로서 주위환경 대체로 보통입니다.

교통 상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황 대체로 보통입니다.

북서측으로 왕복 8~9차선의 학산로, 북동측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 광로3류(폭 40m~50m) (접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(상원유치원, 상원고등학교), 절대보호구역, 택지개발지구 등입니다.

1.2. 권리분석

권리 관계

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2018년 1월 22일 접수, 171,600,000원) 입니다.

말소기준권리 이후의 모든 등기사항(가압류, 강제경매, 임의경매)은 전부 말소 예정이거나 말소되었습니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

채권 총액

등기부상 채권 총액은 244,793,552원입니다.

임차인 현황

본건은 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원입니다.

다만, 임대 관계는 조사 당시 미상이었으며, 거주인 폐문 부재로 실제 점유 관계 등은 추가 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 월성동 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

인근에 달서구청이 위치하며, 다양한 근린 생활시설, 관공서, 공원 등이 발달하여 생활 편의성이 우수합니다.

안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 상권 형성으로, 주거지로서의 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 월성보성1단지는 1991년 준공된 아파트로 총 10개 동, 1209세대로 구성되어 있습니다.

내부 설비: 통상적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방설비, 열병합 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 총 693대의 주차가 가능합니다. (총괄표제부 기준)

생활 편의 시설: 단지 내외에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 있습니다.

교육 시설: 상원유치원, 상원고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건 및 유동화 물건: 물건 정보에 중복 사건 및 유동화 물건으로 명시되어 있으나, 등기부상 관련 권리는 모두 말소 처리되어 있습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

건축 노후화: 1991년 준공으로 약 35년이 경과한 노후 아파트입니다. 향후 유지보수 비용 증가 또는 리모델링/재건축 가능성을 고려해야 합니다.

현황 조사 한계: 거주인 부재로 정확한 내부 상태 및 임대 관계 확인에 제약이 있었습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

호별 위치 및 내부 마감: 현장 조사가 제한적이어서, 내부 상태는 인근 유사 부동산을 참조하여 기재되었습니다.

제공된 정보 내에서 확인된 혐오 시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 달서구의 중심 주거 지역에 위치하여 입지 조건 및 교통 환경이 우수합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 노후화된 아파트라는 점과 현황 조사 시 파악의 한계점(임대 관계 미상, 내부 상태 추정)은 명확히 인지해야 합니다.

중복 사건 및 유동화 물건 표시는 추가적인 검토를 통해 정확한 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 달서구청 인근의 행정, 상업, 주거 기능이 집약된 지역.

안정적인 주거 가치: 대단지 아파트로서 탄탄한 배후 수요 보유.

편리한 교통망: 시내외 접근성이 용이한 도로망 및 대중교통 접근성.

향후 개발 잠재력: 노후 단지로서 재건축 등 미래 가치 상승 가능성.

권리관계의 명확성: 인수되는 권리 없음.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 84.99㎡ (7층) 기준, 2026년 7월 2일 204,500,000원에 거래되었습니다.

* 이는 본건의 감정가 206,000,000원과 유사한 수준입니다.

현재 물건은 3층으로, 최근 실거래가(7층) 대비 층수가 낮다는 점을 고려해야 합니다.

총 채권액이 높으나, 모두 말소될 예정이므로 경매 진행 시 유찰 가능성은 낮아 보입니다.

명도 및 현황 조사 한계에 대한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

시세 기준 보수적 접근: 감정가(206,000,000원)를 기준으로, 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

보수적 예상 입찰가: 185,400,000원 ~ 195,700,000원

적정 예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.