나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경4074 [1] 대구광역시 달서구 대곡동 1028 삼성래미안2차아파트 203동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 대곡동 소재 "대진초등학교" 동측에 인접하여 위치하는 "삼성래 미안2차아파트 제203동 제1층 제101호" 아파트로서, 부근일대는 아파트, 학교등으로 형성되 어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 18층건 중 제1층 제101호 건으로서, -외벽: 몰탈위 페인팅 마감 -내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 -바닥: 장판지 및 일부 타일 등 마감 -창호: 알루미늄샷시 이중창입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 왕복 2차선 포장도로, 등측으로 왕복 3차선 포장도로, 서측으로 폭 약 4미 터 보도블럭 포장도로와 각각 접합니다. 북측 인근으로 광대로(상화로) 통과하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(완료)<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경4074 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 대곡동 1028 삼성래미안2차아파트 203동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 312,000,000원

토지면적: 57.46㎡ (약 17.38평)

건물면적: 122.40㎡ (약 37.02평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 월

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 대곡동에 위치하며, "대진초등학교"의 동측에 인접한 "삼성래미안2차아파트 제203동 제1층 제101호"입니다. 주변으로는 아파트 단지와 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량의 출입이 용이하고 대중교통시설과의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

단지 서측으로는 폭 약 4미터의 보도블럭 포장도로, 남측으로는 왕복 2차선, 동측으로는 왕복 3차선 도로와 접하고 있습니다. 또한, 북측 인근으로 광대로(상화로)가 지나 교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 보행자전용도로, 중로3류(폭 12m~15m) 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지구획정리사업지구(완료)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2014년 3월 14일 접수된 월배농업협동조합의 근저당 (을17, 채권최고액 206,400,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리들은 말소될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 572,478,606원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

* 지상권: 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 내용과 그로 인한 실제적인 제약 사항을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대구광역시 달서구 대곡동은 대규모 아파트 단지와 학교가 밀집한 전형적인 주거 중심 지역입니다.

단지 인근에 대진초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 지역 내에서 필요한 생활 편의 시설 및 상업 시설에 대한 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

아파트 단지 자체적으로도 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대복리시설을 갖추고 있어 입주민들의 생활 만족도를 높여줄 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트벽식구조로, 총 18층 건물 중 1층에 해당합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 알루미늄샷시 이중창으로 시공되었습니다.

생활에 필요한 위생, 급배수 설비 및 도시가스를 이용한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

아파트 정보:

* 아파트명: 삼성래미안2차아파트

* 주소: 대구광역시 달서구 대곡동 1028

* 사용승인일: 2001년 10월 5일 (준공 후 약 25년 경과)

* 단지 규모: 총 4개 동, 324세대

* 주차: 총 155대 (세대당 약 0.48대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 최고층: 19층, 최저층: 1층

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임차인 존재 가능성: 임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 대항력을 갖춘 경우 보증금 회수 및 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 소멸되지 않는 권리 (지상권): 물건명세서에 기재된 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 해당 권리의 내용과 범위, 그리고 이에 따른 재산권 행사 제약을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 2001년 사용승인된 아파트로, 약 25년의 시간이 경과함에 따라 향후 건물 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 호실 정보 불일치 가능성: 최초 제공된 '소재지' 정보상 본건은 203동 1층 101호이나, 첨부된 건축물대장 관련 JSON 데이터에서는 '203동 1101호, 11층'으로 기재된 부분이 확인됩니다. 이는 실제 경매 대상 물건의 층수 정보에 대한 혼동이 있을 수 있음을 시사합니다. 정확한 호실 및 층수 확인을 위해 반드시 현장 조사와 관련 서류(등기부등본, 건축물대장 등) 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 대구광역시 달서구 대곡동에 위치한 삼성래미안2차아파트 203동 1층 101호(또는 11층)입니다. 대구 지역 내에서 선호도 높은 주거 지역에 자리하고 있으며, 대진초등학교와 인접한 교육 환경, 양호한 교통 접근성, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다. 최근 유사 면적대의 아파트가 감정가 수준에서 거래된 사례는 긍정적인 시장 상황을 보여줍니다. 다만, 임대 관계 미확인, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재, 건물의 노후화, 그리고 호실 층수 정보의 잠재적 불일치와 같은 리스크 요인들을 철저히 검토하고 이에 대한 대비책을 마련한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 대규모 아파트 단지와 학교가 밀집한, 실수요자 선호도가 높은 지역에 위치하여 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 뛰어난 접근성: 주요 간선도로와 인접하여 시내 이동이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 주변 생활 편의 시설 이용도 수월합니다.

* 시장 가치: 최근 실거래가를 통해 확인된 시장 가격 수준은 현재 감정가와 유사하여, 향후 시세 차익 또는 임대 수익 창출의 가능성이 있습니다.

* 미래 가치: 아파트 단지의 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려할 경우, 장기적인 관점에서 추가적인 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(122.40㎡)의 아파트가 2026년 5월 320,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 312,000,000원입니다.

물건의 잠재적 리스크(미확인 임차인, 소멸되지 않는 지상권, 층수 불일치 가능성 등)를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가의 약 85%~90% 수준인 270,000,000원부터 285,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 권리 관계 확인, 임차인 조사, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 분석한 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.