나이스옥션 법원경매 포항 2025타경594 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 963-317 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 구룡포리 소재 구룡포 파출소 북측인근에 위치하며,주위는 구룡포시장 각종 근린생활시설, 일반응식점등으로 형성되어있는 노선상가지대로서 주위환경은 보통이상임

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 대중교통사정도 편리한편임

형태 및 이용상태

직사각형의 토지로서, 주위와 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측 및 서측으로 약20m,10m폭의포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,중로1류(폭 20m-25m)(접함),중로3류(폭12m-15m)(접함) 가축사육제한구역(모든축종제한구역),상대보호구역,비행안전제3구역(전술),규제자유특구 (포항구룡포 과메기 산업특구)

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부임대중이나 임대내역은 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 경량철골트러스 지붕 2층건으로서 외벽 : 철제강판붙임. 애벽 : 각종 인테리어 치장, 벽지 등 마감 바닥 : 각종 타일등 마감. 창호 : 하이샤시 창호임

이용상태

1층: 점포(GS 25 ,베이커리카페주방) 2층: 점포(베이커리카페) 및 방

설비내역

위생설비, 급배수시설, 난방설비 되어있음

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경594 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 963-317

용도: 근린주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 기본 정보

감정가: 1,948,635,000원

토지면적: 396.00㎡ (약 119.8평)

건물면적: 486.18㎡ (약 147.1평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 포항시 남구 구룡포리 소재 구룡포 파출소 북측인근에 위치합니다.

주위는 구룡포 시장, 각종 근린생활시설, 일반음식점 등으로 형성되어 있는 노선상가지대이며, 주위 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역

중로1류(폭 20m-25m)(접함)

중로3류(폭 12m-15m)(접함)

가축사육제한구역(모든 축종제한구역)

상대보호구역

비행안전제3구역(전술)

규제자유특구 (포항구룡포 과메기 산업특구)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 토지 등기부 요약

소유권 이전: 백승욱 (2002-11-26)

근저당: 구룡포농업협동조합 (2015-07-15, 1,560,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 김헌재외 1명 (2025-10-01, 500,000,000원) - 매각으로 소멸

압류: 포항시 (2025-11-04) - 매각으로 소멸

임의경매: 구룡포농업협동조합 (2025-12-08, 1,326,864,680원) - 현재 경매 사건

총 등기부 채권액: 2,060,000,000원

3.1. 2. 건물 등기부 요약

소유권 보존: 백승욱 (2015-08-24)

근저당: 구룡포농업협동조합 (2015-08-24, 1,560,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 김헌재외 1명 (2025-10-01, 500,000,000원) - 매각으로 소멸

임의경매: 구룡포농업협동조합 (2025-12-08, 1,326,864,680원) - 현재 경매 사건

총 등기부 채권액: 2,060,000,000원

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 이장호

보증금: 30,000,000원

차임: 1,800,000원

전입/사업자 등록일: 2024-02-21

확정일자: 2026-01-20

배당신고일자: 2026-02-05

대항력: 없음

3.2. 2. 임차인 한영수

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자 등록일:

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리인 2015년 7월 15일자 구룡포농업협동조합의 근저당권보다 후순위의 권리들이 존재하므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 판단됩니다.

임차인 이장호는 대항력이 없으며, 임차인 한영수는 보증금 및 차임 정보가 없습니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 구룡포 시장을 중심으로 형성된 상업지구에 위치하여 유동인구가 풍부하고 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 본 건물은 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 단독주택 등으로 이용 가능하며, 현재 1층에는 GS25, 베이커리 카페 주방, 2층에는 베이커리 카페 및 방이 이용 중입니다.

일반철골구조의 2층 건물로, 2015년 준공되어 비교적 현대적인 상태를 유지하고 있습니다.

4.3. 임대 현황

본건은 일부 임대 중이나 구체적인 임대 내역은 미상입니다.

현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금이 없는 상황입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

구룡포 시장이 인접해 있어 식료품 구매 및 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

구룡포 파출소가 인근에 위치하여 상대적으로 안정적인 치안 환경을 기대할 수 있습니다.

(제공된 정보와 외부 검색 제한으로 인해 주변 편의시설(병원, 학교 등)에 대한 구체적인 분석이 어렵습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

등기부등본 및 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리상 부담은 없어 보입니다.

다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

(제공된 정보와 외부 검색 제한으로 인해 주변 혐오시설 유무 등 물리적, 환경적 리스크에 대한 분석이 어렵습니다.)

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 비행안전구역 등으로 인해 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항 구룡포읍의 핵심 상업지역에 위치한 근린주택으로, 풍부한 배후 수요와 상권의 이점을 가지고 있습니다. 2015년 준공된 비교적 신축 건물이며, 다양한 용도로 활용 가능한 점이 매력적입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 편입니다.

8. 투자 포인트

- 포항 구룡포항의 활성화 및 지역 개발 정책에 따른 수혜 기대.

- 구룡포 시장 인접지로 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

- 2015년 준공 건물로, 즉시 사용 또는 임대가 가능한 상태.

- 토지 이용 계획상 일반상업지역으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,948,635,000원

인수 보증금: 0원

본건과 직접적으로 비교할 수 있는 유사 상가건물 매매 사례가 부족한 상황입니다. 제공된 주변 주택(연립, 다세대)의 매매가는 본건의 감정가와 상당한 차이를 보여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 지역 시장 상황과 향후 수익성을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

보수적 예상 입찰가: 1,558,908,000원 (감정가의 80%)

적정 예상 입찰가: 1,948,635,000원 (감정가의 100%)

(본 입찰가 산정은 제한된 정보에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 현장 확인을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.