나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4363 [1] 경상북도 포항시 남구 상도동 66-46 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 상도동 소재 "상대동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교 통사정은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 정방형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 등고 대체로 평탄한 편이며, "주거용 건부지"상태임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽: 벽돌 치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지, 타일 등 마감 바닥: 바닥 내장재, 타일 등 마감 창호: 새시 및 목재 이중창호 등임.

이용상태

기호(2): 단독주택임.

설비내역

기호(2): 급·배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경4363 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 상도동 66-46

용도: 단독주택

감정가: 77,684,100원

토지면적: 205.00㎡ (약 62.01평)

건물면적: 124.91㎡ (약 37.78평)

건물 제시외면적: 25.50㎡ (약 7.71평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 동양자산관리대부주식회사

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 상도동 소재 "상대동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 일대는 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상황

차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 보통시됩니다. 본건 토지는 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

본건 토지는 정방형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 등고 대체로 평탄한 편이며, "주거용 건부지" 상태입니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 09월 19일 접수된 주식회사모두론대부의 가압류 (등기부상 갑4 순위)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

등기부 채권 총액 (말소기준권리 포함): 약 52,386,020원 (주식회사모두론대부 가압류 28,329,319원 + 동양자산관리대부주식회사 강제경매 24,056,701원)

3.2. 임차인 현황

* 이은광: 전입 2025-03-11, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

* 정헌: 전입 2024-08-01, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

- 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

- 주의: 상기 임차인들은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 실제 인수해야 할 보증금 또는 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (JSON 기반)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 최근(2026년 5월~7월) 인근의 연립 및 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 상도하이츠맨션 (연립, 1997년식): 전용면적 54.56㎡ (약 16.5평) / 6,000만원

* 금호파크빌(A동) (다세대, 2004년식): 전용면적 52.53㎡ (약 15.9평) / 6,500만원

* 동부빌라 (다세대, 1994년식): 전용면적 75.73㎡ (약 22.9평) / 5,500만원

이를 종합해 볼 때, 인근의 공동주택 시세는 전용면적 약 15~23평 기준으로 5,500만원에서 6,500만원 선에서 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

4.2. 물건 자체 분석

본 물건은 단독주택으로, 연면적 124.91㎡ (약 37.78평) 규모입니다. 감정가는 77,684,100원입니다. 주변 공동주택의 시세와 비교할 때, 물건의 용도, 건축 연도, 지분 매각 등 특수성을 고려해야 합니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 초기 검색 결과, 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)이 직접적으로 소재하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 전체적으로는 혐오시설 유치를 둘러싼 주민 간 갈등 사례가 일부 보고된 바 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

"상대동 행정복지센터"와 인접하여 기본적인 행정 편의시설 이용이 용이합니다. 단독주택 및 다가구주택이 밀집된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 생활 편의시설은 해당 지역의 일반적인 수준으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 지분매각: 전체 부동산을 취득하는 것이 아니므로, 소유권 행사에 제약이 따르며 공유자와의 관계에서 분쟁 소지가 있습니다.

* 공유자 우선매수: 다른 공유자가 낙찰가의 1순위로 우선 매수할 권리를 행사할 수 있어, 실제 낙찰을 받지 못할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하며, 이들의 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생하거나 소송으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 및 법규 관련 리스크

* 제시외 건물: 별도로 존재하는 제시외 건물(25.50㎡)의 법적 지위 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역 및 소로3류(폭 8m 미만) 접합 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 상도동에 위치한 단독주택 지분 매각 건으로, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다. 주변 주거 환경은 무난하나, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인의 존재가 주요 관리 포인트입니다. 특히, 임차인의 보증금 및 차임이 미상이라는 점은 권리 분석 시 가장 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 감정가는 77,684,100원이지만, 주변 공동주택 시세와의 차이, 그리고 앞서 언급한 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 포항시 남구 상도동은 안정적인 주거 지역으로, 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 토지 지분: 단독주택 토지의 지분을 소유함으로써 향후 재건축이나 개발 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다 (단, 지분 규모 및 공유자 협의에 따라 달라짐).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 권리 분석 기반 의견

감정가: 77,684,100원

주변 공동주택 시세 (2026년 5월~7월 기준): 전용면적 50~75㎡ (약 15~23평) 기준 5,500만원 ~ 6,500만원

본 물건은 단독주택 용도이며, 토지 지분(205.00㎡) 및 건물 지분(124.91㎡)으로 매각됩니다. 주변 공동주택 시세는 직접 비교에 한계가 있으나, 본 물건의 감정가는 이러한 시장 상황을 반영하여 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 잠재적 리스크 고려

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상이며, 명도 과정에서 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 명시되어 있으나, 실제 확인 필수)

* 지분 매각 및 공유자 우선매수: 낙찰받더라도 소유권 행사에 제약이 있으며, 공유자의 우선매수권 행사로 낙찰받지 못할 위험이 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

상기 분석을 종합해 볼 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(77,684,100원)를 기준으로 하되, 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

권리 분석 및 현장 조사를 통해 임차인의 실제 인수 보증금, 명도 가능성, 공유자 우선매수권 행사 여부 등을 면밀히 파악한 후, 5,500만원 ~ 6,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권유합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 문제 해결 비용 및 공유자와의 원만한 관계 형성에 대한 고려가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.