나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10840 [1] 경상북도 경주시 황성동 533-2 현대아파트 제202동 제11층 제1112호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 유림초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 아파트단지, 근린생활시설, 일반주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층 1112호 단위세대로서; (사용승인일: 1992.03.28) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중창호임. 아파트의 향 : 남동향.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재경보 및 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 남동측, 남서측으로 폭 약 8미터 정도 포장도로, 북동측, 북서측으로 폭 약 6미터 정도 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m ~ 10m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)). 상대보호구역, 상대보호구역(계림중학교), 상대보호구역(현대유치원), 절대보호구역, 절대보호구역(현대유치원), 역사문화환경보존지역.

공부와의 차이

본건 토지(황성동 533-2)는 귀제시목록상 면적이 16,087㎡이나, 2004년 2월 5일자로 황성동 533-2(15,727㎡)와 황성동 533-9(360㎡)로 지적분할되었음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10840 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 황성동 533-2 현대아파트 제202동 제11층 제1112호

* 용도: 아파트

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 37.74㎡ (약 11.41평)

* 건물면적: 71.17㎡ (약 21.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 근로복지공단 (근OOOOO)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 경주시 황성동 유림초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 일반주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로 접근성과 시내버스 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 인접 도로상태: 아파트 단지는 남동측, 남서측으로 폭 약 8미터, 북동측, 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m ~ 10m), 소로3류(폭 8m미만) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(계림중학교, 현대유치원), 절대보호구역(현대유치원), 역사문화환경보존지역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 11월 02일 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권(을3)임.

* 등기부상 권리현황:

* 소유권 이전: 김선부, 이진우, 이미선 (2016.11.02 매매)

* 근저당권: 교보생명보험주식회사 (말소), 주식회사어드벤스대부 (말소)

* 압류: 경주세무서 (말소), 국민건강보험공단 (말소), 경주시 (말소), 국민건강보험공단 (말소)

* 가압류: 부이응옥한티엔 (말소), 경북신용보증재단 (말소), 근로복지공단 (말소), 한국자산관리공사 (말소), 현대2차입주자대표회의 (말소), 이건우외 1명 (말소)

* 강제경매: 근로복지공단 (말소)

* 인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 강제경매 개시 결정 등기(갑16)로 인해 해당 경매 절차에서 촉탁 등기되는 말소 대상 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (물건명세서 참고사항 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 없음)

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원임.

* 특이사항: 임차인의 유무 및 권리관계는 별도 확인이 필요하며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 부담하게 될 수 있으니 면밀한 조사 및 주의가 요구됨.

4. 상권분석

* 본 물건은 경주시 황성동에 위치한 아파트 단지 내 상가 및 주거시설이 혼재된 지역에 자리하고 있음.

* 주변은 공동주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단되나, 대규모 상업시설이나 업무지구와의 접근성은 보통 수준임.

* 인근에 유림초등학교 등 교육시설이 위치하여 주거지로서의 안정적인 수요층을 확보하고 있음.

5. 생활정보

* 교육: 유림초등학교, 계림중학교, 현대유치원 등이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 아파트 단지 내 부대시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등) 이용이 가능하며, 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 제공받을 수 있음.

* 교통: 차량을 이용한 단지 진출입이 가능하고, 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

* 주거 환경: 일반적인 아파트 단지로서 정주 여건이 안정적임.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1992년 3월 28일 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지 이용계획: 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

* 미상 임대차: 임차인 현황이 미상으로, 점유 및 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본건은 경주시 황성동 소재 황성현대2차아파트로, 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖춘 물건임. 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높음. 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 인수 부담이 적으나, 건축 연차가 오래되었고 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재함. 임대차 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 감정가의 적정성 검토: 최근 71.17㎡ 면적의 아파트 실거래가가 1억 200만원 ~ 1억 950만원 수준으로 확인됨. 감정가 1억 2천만원은 최근 시세보다 다소 높게 책정되었으나, 향후 시세 상승 잠재력 및 단지 내 입지 등을 고려할 때 충분히 투자 가치가 있음.

* 권리관계 명확성: 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됨.

* 안정적인 주거지: 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 71.17㎡ (약 21.52평) 아파트로, 최근 2026년 3월과 4월에 같은 면적의 아파트가 각각 102,000,000원과 109,500,000원에 실거래되었습니다. 감정가는 120,000,000원입니다.

경매 물건의 경우, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 최근 실거래가 상단과 감정가를 참고하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

최근 실거래가 평균 (약 105,750,000원)과 감정가(120,000,000원) 사이에서, 시장 상황 및 본건의 가치를 고려했을 때, 115,000,000원 ~ 119,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적인 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황 및 개별적인 투자 판단에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.