나이스옥션 법원경매 경주 2025타경605 [1] 경상북도 경주시 안강읍 안강리 316-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 안강리 '안강전자고교' 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 창고, 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2) 일단의 부정형 토지로서 공부상 지목 '창고용지'(기호1) 및 '대'(기호2)이며, 창고 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2) 북동측, 남동측 및 북서측 포장된 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-06-14)(저촉), 가축사육제한구역 (일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 기호2) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

본건 기호1 토지는 제시목록 및 등기사항전부증명서상 면적이 '274평'으로 등재되어 있으나, 토지대장상, 2025년 12월 08일 지적재조사 완료로 면적이 787.6m²으로 등재되어 있는 바, 토지대장상 면적으로 사정하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : -- 2) 기 타 : 본건 기호1,2 토지는 지적경계가 불명확한 바, 인접필지 및 도로와의 정확한 경계내역을 확인하기 위해서는 전문기관의 경계측량이 요망되니 경매 시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 세멘트부록조 스레이트 위 칼라쉬트지붕 단층 건물로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 내벽: 몰탈 등 바닥: 콘크리트 등 창호: 목재창 등

이용상태

가) 창고

설비내역

--

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

가) 등기사항전부증명서상 '스레이트지붕' 이나 실제 스레이트 위 칼라쉬트지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : -- 2) 기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. [목록1] 토지 등기사항전부증명서 상 면적 '274평'이나, 토지대장상 2025. 12. 8. 지적재조사 완료로 인하여 면적이 '787.6㎡'이며, 토지대장상 면적으로 감정평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경605 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 안강읍 안강리 316-1

* 용도: 창고시설

* 감정가: 322,433,600원

* 토지면적: 920.79㎡ (약 278.57평)

* 건물면적: 718.56㎡ (약 217.38평)

* 건물 구조: 블록구조 (블럭)

* 건물 지붕: 슬레이트 위 칼라쉬트지붕 (스레트)

* 건물 사용승인일: 1974년

* 건물 제시외면적: 26.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경주농업협동조합 (등기사항전부증명서 확인)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 2. 토지 등기사항전부증명서 상 면적 '274평'이나, 토지대장상 2025. 12. 8. 지적재조사 완료로 인해 면적이 '787.6㎡'(약 238.27평)이며, 토지대장상 면적으로 감정평가함.

1.1. 입지조건

* 본건은 경상북도 경주시 안강읍 안강리 '안강전자고교' 서측 인근에 위치함.

* 주변 일대는 창고, 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 등기사항전부증명서 상 을구 순위번호 10번의 지상권설정등기(2016.8.10.)가 존재하나, 신청채권자(경주농업협동조합)의 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. (인수 사항 없음)

* 말소기준권리:

* 토지: 을12 근저당권 (2020.04.16.) 경주농업협동조합, 채권액 252,000,000원.

* 건물: 을15 근저당권 (2020.04.16.) 경주농업협동조합, 채권액 252,000,000원.

* 등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 254,100,000원

* 건물 등기부채권 총액: 252,000,000원

* 임의경매 신청 채권자 채권액: 217,771,839원 (경주농업협동조합)

* 임차인 현황:

* 임차인 현황 없음. 인수 보증금 합계 0원.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 창고, 단독주택, 근린상가 등이 혼재된 복합 용도 지역임.

* 안강전자고등학교와 인접하여 지역 내 기본적인 접근성을 확보하고 있음.

* 토지이용계획 상 제1종일반주거지역에 속하지만, 현재 창고 부지로 이용 중임.

* 가축사육제한구역(일부제한(200)) 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 특정 업종의 입점 및 운영에 제한이 있을 수 있음.

* 북동측, 남동측, 북서측으로 포장된 세로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 물류 이동에 용이함.

1.4. 생활정보

* 인근에 안강전자고등학교가 위치하여 교육 시설 접근이 용이한 편임.

* 주변 지역은 주거, 상업, 소규모 공업 시설 등이 혼재되어 있어 지역의 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있음.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

1.5. 잠재적리스크

* 토지 면적 공부상 차이: 토지 등기사항전부증명서 상 면적(274평)과 토지대장 상 면적(787.6㎡, 약 238.27평)에 차이가 있으며, 지적재조사 완료로 인해 토지대장 상 면적으로 평가되었으므로, 향후 등기부 정리 시 유의가 필요함.

* 경계 불명확: 토지 경계가 불명확하여 인접 필지 및 도로와의 정확한 경계 확인을 위해 전문기관의 경계측량이 요구됨. 이는 향후 분쟁 발생 소지가 있을 수 있음.

* 건축물 정보 차이: 건물 등기사항전부증명서상 '스레이트지붕'으로 등기되어 있으나, 실제로는 '스레이트 위 칼라쉬트지붕'임. 이는 실제 현황과 공부상의 차이로, 추후 재산권 행사 시 참고가 필요함.

* 이용 제한: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 관련 법규에 따라 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있음.

* 제시외 건물: 본건 건물 면적 외 제시외 건물(26.00㎡)이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함되므로 관련 행정 절차 및 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합의견

본 경매 물건은 경상북도 경주시 안강읍에 위치한 창고시설로, 안강전자고등학교 인근에 자리하고 있습니다. 감정가는 322,433,600원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 현재 토지 면적의 공부상 차이와 경계 불명확 등의 리스크 요인이 존재하지만, 지적재조사를 통해 면적이 정리되었고, 말소 예정인 지상권으로 인해 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 주변 지역은 창고, 주택, 상가 등이 혼재되어 있으며, 기본적인 교통 접근성이 양호합니다.

1.7. 투자포인트

* 안강전자고등학교 인근이라는 비교적 안정적인 입지 조건을 갖추고 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 창고시설로서의 활용도가 높으며, 제시외 건물(26.00㎡) 포함 일괄 매각으로 인해 추가적인 공간 활용 가능성이 있습니다.

* 지적재조사 완료로 토지 면적이 확정되었고, 말소 예정인 지상권으로 인해 권리 관계가 명확해져 더욱 안정적인 투자가 가능합니다.

* 채권 총액 및 권리 관계를 고려할 때, 감정가 수준에서 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

감정가: 322,433,600원

본 건은 임차인 인수사항이 없으며, 권리 분석 상 특별한 위험은 적은 편입니다. 다만, 토지 면적 관련 공부상 차이 및 경계 불명확 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준의 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

(예상 입찰가 범위: 약 257,946,880원 ~ 290,190,240원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.