나이스옥션 법원경매 경주 2025타경606 [1] 경상북도 경주시 동천동 904 익수수아파트 제2층 제202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 동천동 "경희학교" 북측에 소재하는 "익수 수아파트" 제2층 제202호 아파트 단위세대로서, 주위는 중,소규모의 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 주택지대 내의 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

차량출입 편리하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건 중 2층202호 단위세대로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 내벽 : 몰탈 위 벽지, 타일, 페인팅 등 마감 바닥 : 내장 바닥재, 타일 등 마감 창호 : 새시 유리 2중창 등 (사용승인일 : 2008.12.10.)

이용상태

아파트- 내부상세 용도는 확인하지 못함

설비내역

위생·급배수 급탕설비, 화재경보 및 옥내소화전 등 소화설비, 승강기, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리꼴의 토지로서 인접지대와 대체로 평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

북동측 폭 10 미터, 남동측 및 남측 폭 8 미터, 북서측 폭 6 미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경희학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(행복별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(행복별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 관계 : 잠금장치 및 점유자 부재로 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사에 의하였으며, 통상적인 관리상태를 상정하여 평가하였으므로 조사 결과에 따라 다소의 가격 차이가 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경606 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO

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1.2. 물건 상세

소재지: 경상북도 경주시 동천동 904 익수수아파트 제2층 제202호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건 중 2층

사용승인일: 2008년 12월 10일

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1.3. 면적 및 감정가

감정가: 180,000,000원

토지면적: 55.11㎡ (약 16.67평)

건물면적 (전용면적): 87.15㎡ (약 26.36평) - 공급면적 115㎡에 해당

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 동천동에 위치하며, 인근에 "경희학교"가 소재합니다. 주위는 중소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 정비된 주택지대 내의 근린생활시설이 있는 지역입니다.

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2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 편리하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 도보권 내에 지하철역은 없으나, 인근 도로를 통해 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

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2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 사다리꼴 형상으로 대체로 평탄한 아파트 부지입니다. 북동측 폭 10미터, 남동측 및 남측 폭 8미터, 북서측 폭 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

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2.4. 법적 규제

본건은 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 소로1류, 소로2류, 소로3류 접합 구역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경희학교, 동천초등학교, 행복별유치원), 절대보호구역(행복별유치원)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기사항 요약

* 소유권보존: 김진태 외 1명 (2008.12.18 접수)

* 근저당권: 연일농업협동조합 (2008.12.19 접수, 말소기준권리)

* 공유자전원지분전부이전: 김성심 (2010.02.24 접수)

* 근저당권: 연일농업협동조합 (2010.02.24 접수, 말소)

* 근저당권: 남포항농업협동조합 (2015.06.24 접수, 말소)

* 근저당권: 진광호 (2017.08.08 접수, 말소)

* 임의경매: 남포항농업협동조합 (2025.12.12 접수)

등기부채권 총액: 239,000,000원

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3.2. 말소기준권리

등기부상 을구 1번 근저당권 (연일농업협동조합, 2008.12.19 접수)이 말소기준권리가 되며, 경매 절차에 따라 위 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 나머지 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

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3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없으나, 혹시 모를 지상권 등의 제한 물권이 존재할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

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3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원입니다.

현장 조사 시 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 불가하여 임대차 관계를 확인할 수 없었습니다.

금액이 미상인 임차인이 있다고 가정하더라도, 점유자 부재로 인한 확인 불가 사항에 유의해야 합니다.

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4. 상권 및 생활정보

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4.1. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 쇼핑몰이나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

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4.2. 교육시설

단지 주변으로 초등학교가 다수 분포하고 있으며, 특히 동천초등학교, 경희학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 중학교 및 고등학교도 인근에 위치합니다.

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4.3. 문화/편의시설

일상생활에 필요한 편의시설은 단지 주변에서 이용 가능합니다. 검색 결과상으로는 이디야커피, 잎새달 등의 상가와 라온제나학원, 수풀림학원 등의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

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4.4. 혐오시설 유무

주변 지역을 분석한 결과, 대상 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 경주시 클린에너지센터 등은 해당 지역과 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

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5. 물건 상태 및 특이사항

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5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 9층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 벽지 및 타일, 바닥은 내장재와 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시 2중창으로 되어 있습니다. 위생·급배수·급탕 설비, 화재경보 및 소화설비, 승강기, 도시가스 개별난방 등의 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

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5.2. 현장 조사 제약

건물 내부에 대한 상세 조사는 잠금장치 및 점유자 부재로 인해 외부에서의 개략적인 조사만 가능했습니다. 이로 인해 내부 상태, 수리 필요성, 정확한 이용 상태 등을 파악하지 못했으며, 통상적인 관리 상태를 상정하여 평가가 이루어졌음을 유의해야 합니다. 이로 인한 실제 가치와의 차이가 발생할 수 있습니다.

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5.3. 기타 참고사항

감정평가 요약본에 따르면, 현장 조사 시 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 내부 조사가 불가하여 통상적인 관리상태를 가정하여 평가되었으므로, 실제 조사 결과에 따라 가격 차이가 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다 [cite: provided in prompt].

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6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 내부 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등을 확인할 수 없어 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 법적 규제: 지역 내 각종 보호구역 및 제한구역이 존재하여 향후 재건축, 증축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공시지가 대비 감정가: 토지 이용계획상 제2종일반주거지역이며, 인근 도로 상황은 양호하나, 해당 물건지의 정확한 가치 상승 잠재력은 추가적인 시장 조사와 개발 계획을 고려해야 합니다.

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7. 종합 의견

본건은 경주시 동천동에 위치한 익수수 아파트 202호입니다. 비교적 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있으며, 초등학교 등 교육시설이 인근에 있어 주거 편의성이 높습니다. 감정가는 1억 8천만원이나, 최근 실거래가 수준은 1억 9천만원에서 2억 1천만원 사이로 파악되어 감정가 대비 시세가 다소 높게 형성되어 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 점유자 부재로 인한 내부 상태 미확인이 가장 큰 리스크 요인입니다.

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8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가 대비 상승 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 생활 인프라: 학교, 상업시설 등 주거에 필요한 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 정비된 주거 환경: 중소규모 아파트와 주택지대가 혼재된 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 2008년 준공된 아파트로, 향후 재건축이나 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 8천만원이나, 최근 실거래가 평균이 2억원 내외로 파악됩니다. 임차인 현황에서 인수 보증금이 없고, 말소기준권리 이후 권리 소멸이 예정되어 있어 권리상 큰 부담은 없습니다. 그러나 점유자 부재로 인한 내부 상태 미확인이라는 주요 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 보수적으로 접근 시 감정가 이상인 1억 8천 5백만원 ~ 1억 9천 5백만원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 참여 전에 반드시 현장 방문을 통해 외부 상태를 확인하고, 주변 시세 변동 추이 및 경쟁 물건을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.