나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1301 [1] 경상북도 경산시 압량읍 신대리 482 경산우미린더포레스트 105동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 경산시 압량읍 신대리 소재 "경산압량초등학교" 북측 인근에 위치 하며, 부근 일대는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층건 중 제2층 제201호 단위세대로서, 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 내부 인테리어, 일부 타일 등 마감, 바닥 : 내장바닥재, 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 자체지반 등고평탄하게 조성되어 있으며 “주거용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(경산시고시제2023-124호,별도확인), 소로3류 (폭 8m 미만)(압53(특))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(압7)(접합), 가축사육제한구역(20 24-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11- 28)(가축사육제한구역 (다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한 구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신대부적 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-17)(상대보호구역, 경상 북도경산교육지원청 고시 제2024- 1호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 ((가칭)신대부적초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사 기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1301 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 압량읍 신대리 482 경산우미린더포레스트 105동 2층201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 270,000,000원

* 토지면적: 50.27㎡ (약 15.2평)

* 건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경OOOOOO

* 아파트명: 경산우미린더포레스트

* 건축연도: 2016년

* 동/층: 105동 2층

* 준공일: 2016년 3월 28일

* 총 층수: 19층

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경상북도 경산시 압량읍 신대리에 위치하며, "경산압량초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 남서측으로는 폭 약 20미터, 남동측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 무리가 없습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을4. 근저당권 (경산새마을금고, 2020년 10월 22일 접수)

* 등기부채권 총액: 613,166,600원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 8월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 명도 대상에 해당될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 권리분석 요약: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 환경: 본 물건이 속한 경산우미린더포레스트 단지는 압량읍 신대리의 대표적인 아파트 단지 중 하나로, 주변으로 주거 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 개발 현황: 경산시 압량읍은 지속적인 택지 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (추가적인 지역 개발 계획 및 전망에 대한 심층 조사가 필요합니다.)

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 단지 인근에 경산압량초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육환경: 경산압량초등학교가 인접해 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 이용 및 접근성이 우수합니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 아파트로, 위생 및 급배수, 난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 등 필수적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 해당 아파트 단지는 총 546대의 주차 공간을 확보하고 있어, 가구당 주차는 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 비행안전제3구역(전술) 지정: 본 물건은 비행안전제3구역(전술)에 해당됩니다. 이 구역 내에서는 군사 작전상 건물 높이 제한, 건축 행위 제한 등 개발 및 건축 관련 규제가 적용될 수 있으므로, 향후 재건축, 증축, 대수선 등을 계획 시 관련 법규 및 군부대 협의사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과 상으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 상세 지리 정보 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련: 김낙중 임차인은 대항력이 없으나, 임대차 관계의 세부 사항 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 경상북도 경산시 압량읍에 위치한 경산우미린더포레스트 아파트로, 초등학교와 생활 편의 시설이 인접한 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 비행안전제3구역(전술)에 해당되는 점은 향후 재산권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있으므로, 투자 전 관련 내용을 충분히 검토해야 합니다. 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 선에서의 입찰을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 교육 환경: 경산압량초등학교와의 인접성으로 인한 교육 여건 우수.

* 주거 환경: 경산우미린더포레스트 단지의 일반적인 주거 만족도.

* 권리 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 깨끗함.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세보다 저렴하게 취득할 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

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* 최근 매매가 분석:

* 본 물건과 동일한 면적(84.98㎡)의 유사 거래 사례로 2026년 7월 3일, 7층 물건이 284,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 물건은 2층으로, 7층 대비 가치 하락 요인을 감안해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 본 물건의 감정가는 270,000,000원으로, 최근 거래된 7층 물건(284,000,000원)보다 약 5% 낮습니다. 이는 감정가가 시장 가격보다 다소 보수적으로 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 감정가: 270,000,000원

* 2층이라는 점을 감안한 시장 적정 가치: 약 260,000,000원 ~ 275,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 이에 따라, 감정가의 95% ~ 100% 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 추천 입찰가: 256,500,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.