나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10026 [1] 대구광역시 북구 서변동 1086-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보감정 · 평가일 2025.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 서변동 '서변초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 중소규모의 공장, 근린생활시설, 종교시설, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

(1)부정형의 토지로서 동측 하향 완경사지에 자체지반 대체로 평탄하며, 주거나지 상태임. (2,3,5,6,7,8)남동측 하향의 완경사지에 위치하는 부정형의 토지로서 주거나지 상태임. (4)사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

(1)남동측으로 폭 약2~3미터의 포장도로와 접함. (2,3,5,6,7,8)각필지 내에 소재하는 폭 약1~2미터의 비포장도로와 접함. (4)남측으로 폭 약9미터 정도, 북동측으로 폭 약3미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1,4)제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(청보리유치원, 동서변유치원, 서변초등학교), 비행안전제2구역(전술)임. (2)자연녹지지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상대보호구역(동서변유치원), 비행안전제2구역(전술)임. (3)제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동서변유치원, 서변 초등학교), 비행안전제2구역(전술)임. (5,6)제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동서변유치원, 서변 초등학교), 비행안전제2구역(전술), 준보전산지임. (7,8)제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동서변유치원), 비행안전제2구역(전술)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 기호(4) 토지상에는 계근대 1식, 이동식 컨테이너 1식, 이동식 화장실 1식이 소재하며, 계근대는 토지에 포함하여 평가하고, 컨테이너와 화장실은 이동이 용이하여 이에 구애됨이 없이 토지를 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 토지와 관련하여 '서변동 1088번지 일원에 유치권 행사중'을 표시한 현수막이 게시되어 있음(현황조사보고서 참조).
목록4 토지상 계근대 매각 포함. 이동가능한 컨테이너 및 이동식 화장실 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경10026 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 서변동 1086-1

* 용도: 대지

* 감정가: 6,100,840,000 원

* 토지면적: 4,896.00 ㎡ (약 1,481.05 평)

* 건물면적: 0 ㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 무OOOOOO

* 등기부채권 총액: 4,525,000,000 원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 북구 서변동 '서변초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 중소규모 공장, 근린생활시설, 종교시설, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 일부 필지는 폭 약 1~3미터의 도로와 접하고 있으며, 일부 필지는 남측으로 폭 약 9미터, 북동측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접하여 접근성을 확보하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등이 지정되어 있으며, 일부 필지에는 자연녹지지역, 개발제한구역, 준보전산지 등이 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 16일 무태새마을금고 근저당권 (2,040,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 4,525,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 원칙적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 유치권: '서변동 1088번지 일원에 유치권 행사 중'임을 알리는 현수막이 게시되어 있어, 현장 조사 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 경매개시결정 이후에 유치권이 개시된 경우 법적으로 인정되지 않을 수 있으나, 실제 점유 여부 및 관련 증거 확보가 중요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임대관계는 미상으로 파악되므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건 소재지는 단독주택, 다세대주택과 더불어 중소규모 공장, 근린생활시설, 종교시설, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 일부 상업/업무 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 시설: 서변초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육 환경으로는 동서변유치원, 청보리유치원 등이 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 특별히 언급되거나 인지되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: '서변동 1088번지 일원에 유치권 행사 중'이라는 현수막 표시는 본건 진행에 있어 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 인수 여부를 철저히 파악해야 합니다.

* 토지이용제한: 일부 필지에 개발제한구역, 준보전산지, 비행안전제2구역 등이 지정되어 있어 향후 개발 시 행위 제한을 받을 수 있습니다.

* 도로 접근성: 일부 필지는 폭이 좁은 도로 또는 비포장도로와 접하고 있어, 건축 및 개발 시 도로 확보에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

* 복합적인 지역 특성: 주거지역과 중소규모 공장 등이 혼재되어 있어, 사업 계획 수립 시 지역의 복합적인 특성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 서변동에 위치한 대규모 나대지로서, 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 서변초등학교 인근에 자리하고 있으며, 다양한 용도로 활용 가능한 토지입니다. 다만, '서변동 1088번지 일원에 유치권 행사중'이라는 현수막 표기는 잠재적 낙찰자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있는 중대한 리스크입니다. 또한, 일부 필지의 개발제한구역 지정 및 도로 접근성 관련 사항들은 사업 계획 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대구 북구의 대규모 나대지: 향후 개발 가치가 높은 대규모 토지라는 점에서 잠재적 이점이 있습니다.

* 주거 및 복합 용도 가능성: 제2종일반주거지역 등 일부 용도지역 지정으로 인해 주거 시설 개발 등이 가능할 것으로 보입니다.

* 서변초등학교 인근 입지: 교육 시설과의 인접성은 주거지로서의 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 유치권의 존부 및 인수 여부, 그리고 이에 따른 법적/실질적 해결 비용에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용과 예상되는 수익을 면밀히 분석하여, 시장 상황 및 유치권 문제 해결 가능성을 종합적으로 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.