나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1248 [1] 충청남도 서천군 장항읍 신창리 222-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 2. 부속건물(벽돌조슬래브지붕단층부속사 4.20㎡)은 감정평가시 공부상 면적등과 크게 상이하여 동일성 인정이 곤란한 바, 소재불명으로 별도의 확인을 요함
- '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물 ㉠, ㉡은 북측 인접필지(신창리 222-13)에 걸쳐 소재하는 것으로 지적 경계가 불분명하며, 정확한 경계 확인을 위해서는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1248 (1)

소재지: 충청남도 서천군 장항읍 신창리 222-15

물건종별: 단독주택

감정가: 47,171,300원

토지면적: 97.00㎡ (약 29.34평)

건물면적: 81.70㎡ (약 24.71평)

부속건축물 면적: 54.60㎡ (약 16.52평) (제시외 포함)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOO

1.1. 입지조건

충청남도 서천군 장항읍 신창리 222-15번지에 위치하며, 주변은 주거용 건물 및 일부 농경지가 혼재된 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 장항읍 소재지의 주요 편의시설 및 관공서는 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다. 교통망으로는 도로망 접근성이 있으며, 대중교통 이용 시에는 지역 버스 노선을 활용할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 서천군수산업협동조합의 강제경매 신청으로 진행되는 물건입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 12월 11일 접수된 서천군수산업협동조합의 강제경매개시결정 등기(갑8)입니다. 이보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 현황 조사 시 실제 거주자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

소재지인 신창리는 장항읍 내에서도 주거 기능에 집중된 지역으로 판단됩니다. 따라서 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의를 제공하는 소규모 상점들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 제공된 최근 매매 정보는 연립, 다세대 주택에 대한 것으로, 본건 단독주택의 거래 사례와 직접 비교하기는 어렵습니다. 해당 데이터는 8,100만원(72.66㎡)에서 2,200만원(50.52㎡) 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건 인근에는 장항초등학교, 장항중학교, 장항고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 장항읍 내에 병원, 의원, 마트, 은행 등 생활 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 부속건축물 문제: 목록 2번 부속건물(4.20㎡)은 공부상 면적과 상이하여 동일성 인정이 어렵고 소재불명으로 별도 확인이 필요합니다. 또한, 제시외 건물 ㉠, ㉡은 인접 필지와 경계가 불분명하여 측량이 필요합니다. 이는 해당 부속건축물의 소유권 및 활용에 대한 불확실성을 야기하며, 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 경계 불분명: 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 측량이 요구됩니다. 이는 재산권 행사 및 건물 신축/증축 시 제약이 될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 건물 사용 승인일이 1981년으로, 건축된 지 약 40년이 경과하여 노후화로 인한 유지 보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 비교 대상 부족: 제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대 주택으로, 본건 단독주택의 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서천군 장항읍 신창리에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 여러 제시외 건물과 관련된 불확실성, 경계 불분명 문제, 건물의 노후화 등 해결해야 할 잠재적 리스크가 상당수 존재합니다. 이러한 문제점들을 사전에 면밀히 파악하고 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치: 넓은 토지 면적(97.00㎡, 약 29.34평)은 향후 지역 개발 가능성에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 활용 가능성: 제시외 건물 및 경계 관련 문제를 해결하고 건물을 수리 또는 재건축할 경우, 충분한 활용 가치를 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 47,171,300원입니다. 주변 연립, 다세대 주택의 매매 사례를 참고할 때, 본 건의 토지 가치만으로도 감정가 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 제시외 건물 및 경계 문제 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 위험 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 60,000,000원에서 70,000,000원 사이로 제안합니다. 다만, 이는 현장 조사를 통한 정확한 상태 확인과 법적 문제 해소 가능성 검토 후에 최종 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.