나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4059 [1] 세종특별자치시 고운동 1379 고운드림 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "고운동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 교육시설, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 8층 건물 중 1층 108호로서, 외벽 : 외장석재 붙임 마감 등, 내벽 : 콘크리트노출 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음. ※ 현장조사시 폐문 부재 등으로 인해 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 기준 남동측으로 노폭 약 15m내외의 포장도로, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 근린상업지역,지구단위계획구역(행정중심복합도시),소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4059 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 고운동 1379 (세종특별자치시 마음로 272-22) 고운드림 1층 108호

용도: 제1종근린생활시설 (소매점, 의원, 교육연구시설 등)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 11.64㎡ (약 3.52평)

건물면적: 42.00㎡ (약 12.69평)

감정가: 550,000,000원

1.4. 건물 정보

건물명: 고운드림

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 1층 108호

준공년도: 2014년 08월 11일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 고운동 소재 "고운동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 교육시설, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근으로 차량 통행이 빈번한 간선도로가 있어 교통이 편리합니다. 또한, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건이 소재한 토지는 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 10월 22일자 전북은행 근저당권 (권리금액: 516,000,000원)

이 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,101,271,130원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (제공된 정보에 명시된 임차인의 정보는 없습니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 건은 제1종근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재도 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 교육시설 등이 위치하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

4.2. 지역 상권 특징

고운동 지역은 세종시 신도시 내에서도 주거 밀집 지역으로, 다양한 편의시설과 상업시설이 공존하고 있습니다. 다만, 세종시 전체적인 상권 분석 자료에 따르면, 나성동, 어진동 등에 비해 고운동의 업소별 평균 매출액이 다소 낮은 경향을 보일 수 있습니다. (출처: 중도일보 2025년 3월 9일자 기사)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에는 고운동행정복지센터가 위치하고 있으며, 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다. (출처: 세종스타 부동산 블로그)

5.3. 주변 환경

주변에 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 설비 점검 필요

건축물 현황 조사 시 폐문 부재 등으로 인해 건물 내부 설비의 정상 작동 여부를 별도로 확인해야 합니다. 이는 인수 후 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부 채권 총액이 1,101,271,130원으로, 감정가 550,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정에서 유찰 가능성 또는 예상보다 낮은 낙찰가로 이어질 수 있으나, 채권자 및 이해관계인의 입찰 참여 여부에 따라 변동성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련 언급

검색 결과, 세종시 전반에 걸쳐 자동집하시설(크린넷)의 악취 및 고장 문제가 지적된 바 있으며, 폐기물처리시설(친환경종합타운)이 전동면에 위치하여 본건과는 거리가 있으나, 대규모 시설이 입지하는 것에 대한 주민들의 우려가 있었던 사례가 있습니다. (출처: 대전일보, 세종의소리 등 다수 기사) 본건 소재지인 고운동에서 직접적으로 문제가 되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 고운동의 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주변 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 등기부채권 총액이 매우 높아 경매 결과 예측이 어려운 측면이 있으며, 건물 내부 설비에 대한 면밀한 점검이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 신도시 내 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 제1종근린생활시설로서 다양한 업종으로 활용 가능.

* 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 방문객 유입 용이.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 550,000,000원이지만, 등기부채권총액이 감정가의 두 배에 달하는 점, 과거 실거래 사례(2019년 2.1억~2.45억 수준)와의 큰 차이점을 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치와 경매 시장의 참여 심리를 종합적으로 분석하는 심층적인 권리 분석 및 시세 조사가 선행되어야 합니다. 입찰 보증금을 제외한 인수되는 채무는 없으므로, 향후 임대 수익률 및 투자 회수 기간을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.