나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504060 [1] 세종특별자치시 연기면 수산리 382-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지(1)은 세종특별자치시 연기면 수산리 소재‘수산리마을회관’북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 전원주택 등으로 형성된 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 토지(1)까지 차량 접근가능하며, 다소 근거리에 버스정류장이 소재하나, 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 토지(1)은 대체로 사다리형의 완경사지로서, ‘상업기타(사무소)’로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지(1)은 북동측으로 너비 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 남동측의 내부도로를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

1) 별첨 "사진용지"와 같이 본건 토지 중 토지를 지지하고 있는 석축은 그 가치가 토지에 화체되었다고 판단되므로, 일반 거래 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음. 2) 별첨 "사진용지"와 같이 본건 토지(1) 중 토지를 지지하고 있는 석축 및 본건 지상에 소재하는 소유자 미상의 조명시설 등은 그 가치가 토지에 화체되었다고 판단되므로, 일반 거래 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음. 3) 별첨 "사진용지"와 같이 본건 토지(1) 지상의 소유자 미상의 제시외수목 및 조경석 등에 대하여는 개략적으로 확인한 수종 및 수량 등을 고려하여 감정평가하였으며, 인접필지(수산리 332-3번지) 상 소재하는 것으로 판단되는 수목은 본건 지상의 제시외수목에서 제외하였으므로, 업무진행시 소유권 및 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바라며, 제시외수목이 경매 대상에서 제외되는 경우에 제한받는 토지의 감정평가액을 병기하였으니, 업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물 감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물(2)는 경량철골구조 샌드위치판넬 지붕 1층 건으로서, (사용승인일 : 2014.03.28) 내외 벽 : 샌드위치판넬 잇기 등 마감, 바 닥 : 콘크리트 노출 상태이며, 창 호 : 새시 창호 등 마감임.

이용상태

본건 건물(2)의 공부상 용도는 ‘사무실’이며, 기준시점 현재 내부 공사 중인 것으로 파악됨.

설비내역

본건 건물(2)는 기본적인 급배수·위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별지"토지 감정평가요항표"참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상이며, 본건 건물은 기존 단독주택에서 제2종 근린생활시설(사무소)로 2020년 2월 24일 용도변경됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목, 조경석 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경504060 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 세종특별자치시 연기면 수산리 382-2이며, 토지 면적은 2,012.00㎡ (약 608.73평), 건물 면적은 98.80㎡ (약 29.88평)입니다.

용도는 근린시설(사무소)이며, 감정가는 1,452,764,400원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 세종중앙농업협동조합입니다.

주의사항으로 제시외 수목 및 조경석이 토지에 포함되어 일괄 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본건 토지는 세종특별자치시 연기면 수산리 소재 ‘수산리마을회관’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 임야 및 전원주택 등으로 형성된 순수 농촌지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하며, 다소 근거리에 버스정류장이 소재하나 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

북동측으로는 너비 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 남동측 내부 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 3월 10일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(624,000,000원)입니다.

등기부등본상 총 채권액은 약 1,635,575,163원으로 파악됩니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (합계 0원).

건물은 2014년 3월 28일 사용승인되었으며, 2020년 2월 24일 기존 단독주택에서 제2종 근린생활시설(사무소)로 용도 변경되었습니다.

토지에 포함되어 평가된 석축, 조명시설, 수목, 조경석 등은 일반 거래 관행 등을 고려하여 토지에 포함되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 순수 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변이 농경지, 임야, 전원주택 등으로 구성되어 있습니다.

현재 건물은 제2종 근린생활시설(사무소) 용도로 등록되어 있으나, 기준시점 현재 내부 공사 중인 상태로 파악됩니다.

주변에 상업시설의 밀집도가 높지 않아, 일반적인 상권 형성보다는 지역 주민 편의 또는 특정 목적을 위한 활용이 예상됩니다.

성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성은 있으나, 현재로서는 활발한 상업 활동을 기대하기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

교통은 차량 접근이 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있습니다.

주변에 대규모 편의시설이나 쇼핑 시설은 부족할 것으로 예상되며, 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의는 마을 단위로 해결될 가능성이 높습니다.

주거 환경은 전원주택 등이 혼재된 조용하고 한적한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

입지적 측면에서 농촌 지역이라는 특성상 유동 인구가 적어 상권 활성화에 제약이 있을 수 있습니다.

현재 건물이 내부 공사 중으로, 준공 및 정상적인 운영까지 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

토지에 포함 평가된 제시외 수목, 조경석 등은 경매 진행 시 소유권 및 권리 관계에 대한 재확인이 필요하며, 인접 필지와의 경계 문제 발생 가능성도 있습니다.

토지가 보전관리지역, 가축사육제한구역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 연기면의 농촌 지역에 위치한 근린생활시설(사무소) 건물과 토지 일괄 매각 건입니다.

토지는 넓은 면적을 보유하고 있으며, 건물은 현재 공사 중인 상태입니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 농촌 지역이라는 입지적 한계와 미완공 상태는 주요 고려 사항입니다.

향후 지역 개발 계획 및 본 건의 특성을 고려한 활용 방안 모색이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

세종시 성장관리계획구역 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각받아 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

감정가 대비 저가로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

넓은 토지 면적은 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,452,764,400원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점, 현재 건물이 공사 중이라는 점, 그리고 농촌 지역의 입지적 특성을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시점의 시장 상황과 본 건의 향후 활용 가치를 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

총 채무액(약 1,635,575,163원) 대비 감정가가 낮은 편이므로, 사전에 철저한 시세 조사와 현장 방문을 통해 본 건의 정확한 적정 가치를 산정하는 것이 필수적입니다.

예상 입찰가는 감정가 이하부터 시작하여, 본인의 투자 목표와 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.