나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4061 [1] 세종특별자치시 보람동 708 세종드림빌딩 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종특별자치시청"북측 인근에 위치하는 세종드림빌딩 제3층 제301호로서, 부근은 세종시청을 배후로 한 업무 및 상업용빌딩으로 형성된 일반상가지대이며, 북측으로는 금강을 따라 강변공원이 조성된 지역임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

■ 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 중 제3층 제301호로서, 외벽 : 복합판넬 및 외장석재 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 종교시설(세인츠교회)로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합), 수변공원(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

집합건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 현황 종교시설(세인츠교회)로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사시 이해관계인등의 부재로 내부는 확인하지 못하였으나, 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등을 통해 일반적인 집합상가를 기준으로 평가하였는 바, 이해관계인은 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경4061 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 세종특별자치시 보람동 708 세종드림빌딩 3층301호

건물명: 세종드림빌딩

해당 층: 3층

구분: 집합건물

1.3. 면적 정보

토지면적: 61.71㎡ (약 18.67평)

건물면적: 120.17㎡ (약 36.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 금액 정보

감정가: 646,000,000원

1.5. 물건 분류

용도 (공부상): 제2종근린생활시설(일반음식점, 휴게음식점), 제1종근린생활시설(소매점)

용도 (현황): 종교시설(세인츠교회)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 중 제3층 제301호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 세종특별자치시청 북측 인근에 위치합니다.

주변은 세종시청을 배후로 한 업무 및 상업용 빌딩으로 형성된 일반상가지대이며, 북측으로는 금강을 따라 강변공원이 조성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 수변공원(저촉), 중점경관관리구역(금강 주변) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2015-10-14 전북은행 근저당권 (을1)

경매신청 채권자: 전북은행 (갑5, 임의경매)

총 채권액 (등기부상): 1,080,000,000원

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당권을 포함하여 을구의 모든 권리 및 갑구의 임의경매개시결정(갑5), 압류(갑6) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계: 0원

주의사항: 임대관계는 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차 현황 및 권리 관계는 추가 확인이 필요하며, 관련 내용에 대한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 밀집 지역

세종시청 인근에 위치하여 행정 및 업무 시설 종사자를 주요 배후 수요로 확보할 수 있는 입지입니다.

상업용 빌딩이 밀집한 지역으로 유동인구 및 잠재 고객 접근성이 좋습니다.

4.2. 주변 환경

금강 강변공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 이는 상업 시설 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

일반상업지역으로 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하기에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

세종시청 및 관련 행정기관이 인근에 위치하여 관공서, 은행, 병원 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교통 환경

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 시내외 이동이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

금강 강변공원이 가까워 여가 및 휴식 공간 접근성이 우수합니다.

주변에 혐오시설은 파악되지 않았으며, 개발 및 경관 관리 지역으로 쾌적한 도시 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 용도 불일치

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 종교시설(세인츠교회)로 이용 중입니다.

이는 향후 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 합법적인 영업 및 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 낙찰 후 용도 변경 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 명확히 확인되지 않았고 내부 확인이 불가했다는 점은 예상치 못한 임차인의 존재나 추가적인 권리 분쟁 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 총 채권액이 10억 8천만원에 달하여 채무 부담이 높은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시청 인근 중심 상업지에 위치하여 입지적 이점이 크며, 향후 개발 잠재력도 기대되는 물건입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되는 깔끔한 상태로, 인수 부담은 없습니다.

다만, 가장 큰 리스크는 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이로 인한 법적 문제 발생 가능성입니다. 이 부분을 해결하기 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

내부 확인 불가 및 임대 관계 미상 등의 요소도 신중한 검토를 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 행정 및 상업 지구에 위치한 입지적 장점.

* 세종시의 지속적인 발전 가능성과 이에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 금강 수변공원 인접으로 인한 쾌적한 환경 및 부가 가치.

* 일반상업지역으로 다양한 업종으로의 전환 및 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 646,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 공부와 현황의 용도 불일치 해소를 위한 원상복구 비용 및 잠재적 이행강제금.

* 내부 미확인으로 인한 수리비 및 임대차 관계 미확인에 따른 리스크.

* 현지 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례.

따라서, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하고, 낙찰 후 예상되는 추가 투입 비용 및 장래 수익성을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.