나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504105 [1] 세종특별자치시 나성동 750 세종마루 3층320호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 서측 인근에 위치하는 구분건물‘세종마루’ 제3층 제320호로서 주위는 도시형생활주택, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상8층 건물 중 제3층 제320호로서, (사용승인일 : 2015.11.20) 외 벽 : 석재 및 타일붙임, 강화유리 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 바 닥 : 마루 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호 등 임.

이용상태

기호(1) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 평지로서, 현황 '공동주택의 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 7차선, 서측 왕복 3차선 아스팔트 포장도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 본건은 현장실사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부를 실사하지 못하여 내부구조 등은 집합건축물대장상 확인도면 및 전례 등을 참착하여 작성하였는 바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

재매각으로, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504105 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 750 세종마루 3층 320호 (새주소: 세종특별자치시 한누리대로 227)

용도: 도시형생활주택

감정가: 111,000,000원

토지면적: 8.03㎡ (약 2.4평)

건물면적: 25.05㎡ (약 7.6평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

특이사항: 재매각

주의사항: 재매각으로 인해 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% (111,000,000원 × 20% = 22,200,000원)를 납부해야 합니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 서측 인근에 위치하며, 주변은 도시형생활주택, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 8층 건물 중 3층 320호이며, 2015년 11월 20일 사용승인되었습니다. 외벽은 석재 및 타일, 강화유리 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지, 바닥은 마루 및 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

이용상태: 본건은 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 평지이며, 현재 '공동주택의 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 왕복 7차선, 서측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로 3류 및 중로 2류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 존재하나 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 에이플러스세종주식회사 (2015-12-03)

* 소유권 이전 (매매): 주평오 (2016-01-26)

* 근저당권: 수산업협동조합중앙회 (2016-01-26, 76,800,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 정한석 (2025-12-17, 508,200,000원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 76,800,000원. 말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 강제경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-05-08

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

* 재매각 건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

1.3. 상권분석

나성동은 세종시의 중심 상업 지역으로, 국세청 등 주요 공공기관이 인근에 위치하여 배후수요가 기대되는 곳입니다. 다양한 근린생활시설, 판매시설, 공공시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 또한, 세종시에서 유흥가로도 언급되는 지역적 특성이 있어 유동인구가 많을 가능성이 있습니다. 다만, 상가 공실이나 과잉 공급에 대한 우려도 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 나성동은 세종시의 주요 생활권 중 하나로, 주변에 편의시설 및 공공시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. [cite: input] 세종호수공원, 국립박물관단지 등 문화 및 여가 시설과의 접근성도 좋은 편으로, 거주 환경 측면에서 긍정적인 요소가 많습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태: 현장 실사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여 집합건축물대장상의 도면과 전례 등을 참고하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있으며, 이는 명확한 리스크 요인입니다.

* 재매각: 재매각 물건은 통상적으로 유찰 사유가 있거나 권리관계, 물건 상태 등에 특이사항이 있어 직전 입찰자들이 참여하지 않은 경우입니다. 입찰 시 보증금 부담이 20%로 높다는 점을 유의해야 합니다.

* 나성동 지역 특성: 일부 자료에서 나성동이 유흥가로 언급되는 점은 상권 활성화에 긍정적일 수 있으나, 소음이나 기타 예상치 못한 문제 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 중심 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 국세청 등 공공기관 인근이라는 지리적 이점도 있습니다. [cite: input] 그러나 내부 상태 미확인, 재매각 등의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 내부 상태 미확인 건은 입찰 전 반드시 직접 확인하거나, 확인 불가 시 예상되는 최악의 시나리오를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 핵심 입지: 행정중심복합도시 내 중심상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 편리한 생활 환경: 교통, 편의시설, 공공시설 접근성이 우수.

* 혼재된 용도: 도시형생활주택 외 상가, 근린생활시설 등이 함께 있어 지역 활성화에 기여.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 111,000,000원입니다. 인근 유사 물건의 실거래가 정보에 따르면, '세종마루2'의 경우 2026년 7월 110,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 25.05㎡ (약 7.6평)의 전용면적을 가지고 있으며, 감정가는 이에 부합하는 수준으로 보입니다.

하지만, 현장 방문을 통한 내부 상태 미확인이라는 큰 리스크가 존재하며, 재매각 절차로 인해 입찰 보증금 부담이 높습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 108,000,000원

(위 예상 입찰가는 감정가 및 인근 시세, 그리고 물건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 제안이며, 실제 경매 참여 시에는 더욱 면밀한 현장 조사 및 권리 분석 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.