나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504070 [1] 세종특별자치시 조치원읍 남리 456 다원파크리안아파트 101동 11층1108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 "죽림오거리" 북동측 인근에 위치하는 다원파크리안아파트 제101동 제11층 제1108호로서 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 중 제11층 제1108호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 사다리형으로서 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 주위로 소로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기 타 : 본건 내부 이용상황 등은 건축물현황도, 탐문조사 등을 통해 유사평형 아파트의 평균적인 이용상황 등을 고려하였는 바 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504070 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 남리 456, 다원파크리안아파트 101동 11층 1108호

용도: 아파트

감정가: 220,000,000원

토지면적: 32.35㎡ (약 9.79평)

토지 지분: 32.35049999999999㎡ (약 9.79평)

건물면적: 83.26㎡ (약 25.19평)

건물 지분: 83.256㎡ (약 25.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 "죽림오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

차량의 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트벽식구조의 15층 건물 중 11층에 위치하며, 내부 마감은 벽지, 샷시창호 등 일반적인 아파트 수준입니다.

아파트단지 전체는 3필지의 토지를 일괄하여 건부지로 이용 중이며, 아파트단지 주위로 소로 등에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023-01-18 접수된 주식회사디지비캐피탈의 근저당권 (을15) 입니다.

인수되는 권리:

- 주택임차권: 이봉준 (전입일자 2022-11-18, 확정일자 2022-11-18, 배당신고일자 2024-11-19)

- 보증금: 170,000,000원

- 차임: 0원

- 대항력: 있음

- 비고: 본건의 경우, 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있습니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원이라는 정보는 내부 계산상일 수 있으나, 법적 권리 분석 상 인수 위험성을 충분히 인지해야 합니다.)

말소되는 권리:

- 주식회사디지비캐피탈 근저당권 (을15)

- 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑41)

총 채권액 (등기부 기준): 약 228,800,000원 (주식회사디지비캐피탈 58,800,000원 + 주택도시보증공사 180,619,085원)

채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청 채권자)

4. 상권분석

본건이 소재한 세종특별자치시 조치원읍 남리 일대는 주거단지를 중심으로 형성된 지역으로, 생활 편의시설 및 근린생활시설이 인접해 있습니다.

인근에 상업시설이 있어 주거 생활에는 큰 불편함이 없을 것으로 보입니다.

다만, 구체적인 상권 활성화 정도 및 추가적인 개발 가능성은 추가적인 현장 조사 및 지역 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

아파트명: 다원파크리안

주소: 세종특별자치시 조치원읍 남리 456 (세종특별자치시 산책2길 8)

사용승인일: 2003년 3월 26일

총 동수: 3개동

총 세대수: 392세대

주차대수: 총 186대 (지상 6대, 지하 180대 추정 - 제공된 정보에 일부 상이한 부분이 있어 확인 필요)

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

주변 편의시설: (추후 검색 결과 반영 예정)

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 이봉준 씨의 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 투입을 의미할 수 있습니다.

감정가와 실거래가 괴리: 감정가는 220,000,000원이지만, 최근 실거래가는 185,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 감정가 대비 낮은 편입니다. 이는 향후 매도 시 가격 책정에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후화: 2003년 사용승인된 아파트로, 20년 이상 경과하여 내부 수리 또는 외부 보수 필요성이 있을 수 있습니다.

혐오시설 유무: (추후 검색 결과 반영 예정) 주변에 혐오시설 존재 여부에 따라 주거 만족도 및 향후 매도 시 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 조치원읍에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 하지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 최신 시세보다 높은 편으로, 철저한 권리분석과 예상 인수 금액을 고려한 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

선순위 임차인 관련 위험을 완벽하게 해소할 수 있다면, 현재 시장가 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

조치원읍은 세종시의 구도심 역할을 하며, 지속적인 정비 및 개발이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주변 시세 및 임대차 현황 등을 종합적으로 고려하여 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 투자를 검토할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라집니다.

만약, 임차인 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수하지 않는다고 가정하고, 낙찰가 외 추가 비용이 발생하지 않는다면, 최근 실거래가 수준인 190,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 임차 보증금 170,000,000원을 인수해야 한다면, 실질적인 취득가 총액이 시장가를 초과하지 않도록 매우 낮은 가격으로 입찰해야 하므로, 투자 가치가 현저히 낮아집니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않는다는 전제 하에, 최근 실거래가 수준인 190,000,000원 ~ 200,000,000원을 기준으로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 입찰 참여 전, 임차인과의 직접적인 소통을 통해 보증금 변제 및 명도 관련 사항을 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.