나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4028 [1] 대전광역시 대덕구 덕암동 58-30 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 '신탄진TG' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 소로에 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(덕암19)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 - 외 벽 : 석재붙임 마감 등. - 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. - 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

1층은 계단실 및 공부상 용도 사무소이며, 2~4층은 다가구주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 출입문 보안설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '산출의견, 지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 58-30번지(신주소: 대덕구 대덕로125번안길 143) 소재 다가구주택입니다.

사건번호는 대전지방법원 2025타경4028 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1,338,909,000원입니다.

토지 면적은 341.90㎡ (약 103.42평)이며, 건물 면적은 608.35㎡ (약 183.90평)입니다.

건물에는 25.48㎡의 제시외 면적이 포함되어 있으며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 가OOOOOOOO입니다.

주요 주의사항으로는 일괄 매각이며, 제시외 건물이 포함된다는 점입니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동에 위치하며 '신탄진TG' 남측 인근입니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 동측으로 소로, 서측으로는 세로가 접해 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

주변에는 지역 내 필요한 근린생활시설들이 분포하고 있으며, 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

일반적인 주택가에 해당하여 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 토지와 건물 모두 2011년 11월 22일 접수된 가양1동새마을금고의 근저당권(금349,700,000원)입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황 분석:

본건에는 다수의 임차인이 거주 중입니다.

제공된 정보에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

- 임차인: 오

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-31. 대항력 없음.

- 임차인: 신

보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-23, 확정일자: 2022-12-13. 대항력 없음.

- 임차인: 주

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-10-26, 확정일자: 2020-10-26. 대항력 없음.

- 임차인: 주 (1차 보증금 증액분 10,000,000원)

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-10-26, 확정일자: 2026-01-30. 대항력 없음.

- 임차인: 안

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-02, 확정일자: 2021-10-06. 대항력 없음.

- 임차인: 한국토지주택공사(홍 )

보증금: 60,000,000원, 차임: 50,000원, 전입일자: 2016-09-09, 확정일자: 2016-08-26. 대항력 없음.

- 임차인: 홍

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-09-09. 대항력 없음.

- 임차인: 진

보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-15, 확정일자: 2020-12-02. 대항력 없음.

- 임차인: 김

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-04, 확정일자: 2022-01-26. 대항력 없음.

- 임차인: 이

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-10, 확정일자: 2023-01-06. 대항력 없음.

- 임차인: 윤

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-10-23, 확정일자: 2020-10-23. 대항력 없음.

- 임차인: 윤 (1차 보증금 증액분 5,000,000원)

보증금: 35,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-10-23, 확정일자: 2022-09-07. 대항력 없음.

- 임차인: 배

보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-04-03, 확정일자: 2025-12-23. 대항력 없음.

- 임차인: 남

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-17, 확정일자: 2023-02-06. 대항력 없음.

- 임차인: 한국토지주택공사(최 )

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-01-25, 확정일자: 2021-02-01. 대항력 없음.

- 임차인: 김

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-06-28, 확정일자: 2018-06-22. 대항력 없음.

- 임차인: 김 (1차 보증금 증액분 20,000,000원)

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-06-28, 확정일자: 2020-06-23. 대항력 없음.

- 임차인: 김 (2차 보증금 증액분 10,000,000원)

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-06-28, 확정일자: 2022-06-08. 대항력 없음.

- 임차인: 주

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-19, 확정일자: 2021-04-14. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임차인 중 오 및 홍 님은 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 주택 밀집 지역 내에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택이 주로 분포하며, 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

신탄진TG 인근으로 교통망 접근성이 양호하여 지역 내 주거 수요를 충족하는 배후 단지의 역할을 합니다.

대규모 상업 지역과의 직접적인 연결성은 낮으나, 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 제2종일반주거지역에 속해 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

인근에 버스 정류장이 있어 시내로의 이동이 용이하며, 차량 이용 시 신탄진TG를 통해 광역 접근성이 좋습니다.

주변에는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의 시설이 분포하고 있습니다.

상세한 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 해당 지역의 일반적인 수준을 따를 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄 매각 및 제시외 건물: 제시외 건물은 매각에 포함되나, 실제 현황 조사 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 다수의 임차인이 존재하며, 비록 대항력은 없는 것으로 분석되나 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 경우, 권리 관계 확인 및 협상에 신중을 기해야 합니다.

* 건물 이용 상태: 건축물대장상 1층은 사무소 용도로 표기되어 있으나, 감정평가 시 현장 조사에서 폐문부재로 내부 이용 상태 확인이 불가했습니다. 건축물대장상 도면 및 외부 관찰에 의거한 통상적인 내부 상황을 고려하였으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규의 제한을 받을 수 있으므로, 사전에 충분한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동에 위치한 다가구주택으로, 신탄진TG 인근에 자리하여 교통 및 입지 조건이 양호합니다.

감정가는 1,338,909,000원이며, 토지 341.90㎡, 건물 608.35㎡의 규모를 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다.

건물에 다수의 임차인이 존재하지만, 모두 대항력은 없는 것으로 분석되어 명도 대상입니다. 다만, 보증금 및 차임이 미상인 임차인에 대한 주의가 필요합니다.

일괄 매각으로 제시외 건물도 포함되며, 건물 내부 이용 상태는 현장 조사 시 미확인된 부분이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 있어 권리상 안전성이 높습니다.

* 임대 수익 가능성: 다가구주택으로서 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 우수한 접근성: 신탄진TG 인근에 위치하여 차량을 이용한 광역 접근성이 뛰어납니다.

* 주거 지역 입지: 주택지대에 위치하여 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,338,909,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 권리상 인수되는 금액이 없으므로, 감정가를 기준으로 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

다만, 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 고려가 필요합니다.

* 명도 소요 기간 및 예상 비용

* 건물 내부 상태 및 필요한 수리 비용

* 최근 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율

* 현재 시장 상황 및 경매 동향

상기 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 참고사항이며, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.