나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5981 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 853-5 포빌 1동 10층1005호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 '충북대학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 지하2층, 지상22층건 중 제10층 제1005호 건으로서, (사용승인일:2017.01.26) 외벽: 치장석 및 치장타일 붙임 마감 등 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지, 타일 붙임, 내부 인테리어 마감 등 창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건은 아파트(도시형생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인근 도로 및 토지대비 대체로 등고대비 평탄한 가장형에 토지로 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재지의 북측으로 약 35미터, 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

853-5번지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(건축한계선3M(도로폭 15m이상 주된 도로변에 한함)), 상업용지(상업용지(E1), 건폐율 80%이하, 용적률 1000%이하, 높이 최저2층이상, 건축한계선 대로경계로부터 3M), 지구단위계획구역(복대가경사창지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(충북대학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

도시형생활주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경5981 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 853-5 포빌 1동 10층1005호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 139,000,000 원

1.4. 면적 정보

토지면적: 6.72㎡ (약 2.03 평)

건물면적: 47.22㎡ (약 14.28 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 6.7174㎡

건물지분: 47.215㎡

전용면적: 47.22㎡ (약 14.28 평)

분양면적: 별도 확인 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 '충북대학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 인근으로 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 소재지의 북측으로 약 35미터, 동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 매매 신탁재산 처분 등기, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 존재합니다.

말소기준권리(갑4, 국민건강보험공단 압류, 2018.06.15 접수) 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

다만, 을1 순위 주택임차권(최재민)은 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 110,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2017-02-28

확정일자: 2017-02-17

대항력: 있음

배당신고일자: 2024-11-11

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 상 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

대부분의 권리는 매각으로 소멸되나, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 최재민 씨는 110,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력 있는 임차인이므로 보증금 반환 채무를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있으나, 임차인의 보증금 반환 의무는 낙찰자가 부담하게 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 청주시 흥덕구 복대동 일대는 근린주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

특히 '포빌' 건물 자체 내에도 다양한 상업시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 관련 매매/임대 정보 분석

제공된 주변 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 가경신라빌라(1993년식, 연립, 84.36㎡): 2026년 5월 13,000만원에 거래.

- 소망(225-5)(1991년식, 다세대, 56.4㎡): 2026년 5월 6,350만원에 거래.

- 동양다동(1990년식, 다세대, 46.08㎡): 2026년 5월 4,500만원에 거래.

분석 결과, 본건(2017년식, 도시형생활주택, 47.22㎡)은 비교 대상 물건들보다 건축 연도가 훨씬 최신이며, 주택 유형 또한 다릅니다.

비교적 면적이 유사한 동양다동(46.08㎡)의 최근 매매가가 4,500만원인 점을 고려할 때, 본건의 감정가(139,000,000원)는 해당 비교 대상들에 비해 현저히 높은 수준입니다. 이는 본건이 도시형생활주택으로서 신축 연식에 따른 가치 상승분을 반영한 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세 정보

건물명: 포빌 (POBILL)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브 지붕

사용승인일: 2017년 01월 26일

지하 2층, 지상 22층 건물 중 제10층 제1005호

외벽: 치장석 및 치장타일 붙임 마감 등

내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일 붙임, 내부 인테리어 마감 등

창호: 샷시창호 마감 등

기본 설비: 위생, 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 지하주차장 설비 등

5.2. 주거 환경

본건은 도시형생활주택으로 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

주변 환경에 혐오시설에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

주위는 근린주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최재민 씨의 보증금 110,000,000원입니다.

등기부 상 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰 후 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 법원 내부 처리 방식을 의미할 수 있으나, 실질적인 보증금 반환 채무 발생 가능성은 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

'중복사건' 표기가 있어, 관련 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건축물대장 상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년에 사용 승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 현대적인 건물 구조와 설비를 갖추고 있습니다.

주거 환경 및 교통 상황은 보통 수준이며, 주변 편의시설 이용도 가능합니다.

그러나 가장 큰 걸림돌은 110,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 넘어올 경우, 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

감정가는 139,000,000원으로 책정되었으나, 제공된 주변 시세 자료(대부분 노후된 연립, 다세대 주택)와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건의 신축 연식 및 도시형생활주택이라는 특성이 반영된 결과로 해석됩니다.

8. 투자 포인트

- 신축(2017년식) 도시형생활주택으로 현대적인 주거 환경 제공

- 복대동 일대의 도심 접근성 및 교통 편의성

- 감정가 대비 현저히 낮은 시세의 비교 대상들로 인한 시세차익 기대 가능성 (단, 비교 대상의 주택 유형 및 연식 차이 고려 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가(139,000,000원)를 시장 가치의 기준으로 삼되, 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원 부담 가능성 및 경매 진행 상의 위험 요소를 고려해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 법원 판단을 따르더라도, 실질적인 보증금 반환 의무 발생 가능성은 낙찰자의 총 지출 비용에 영향을 미치므로, 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 낙찰 후 추가적인 부담 가능성을 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

총 지출 비용(입찰가 + 보증금 반환 + 제반 경비)이 본건의 잠재적 시장 가치(또는 감정가)를 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000 원 ~ 125,000,000 원

(상기 입찰가 범위는 권리 분석 및 시세 분석을 바탕으로 산정되었으며, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기를 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.