나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2275 [1] 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 562-8 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-36,39): 본건은 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 소재 "오너스GC" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1-36,39): 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2,10,14,33-36,39): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 도로 등임. 기호(3-8,11,13): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 야영장부지임. 기호(9,12): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 도로임. 기호(15-22,26,28,31,32): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 임야임. 기호(23-25,27,29): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 임야임. 기호(30): 기준시점 현재 삼각형 완경사지의 임야임.

인접 도로상태

기호(1,2,9,10,12,14,33-36,39): 본건이 노폭 7-8M 내외의 아스콘 포장도로임. 기호(3-8,11,13): 본건 기호(9,10,12,14)를 통해 진출입 가능함. 기호(15-18,20,21,22-25,27): 지적도상 맹지임. 기호(19): 본건 기호(14)를 통해 진출입 가능함. 기호(26): 본건 기호(12)를 통해 진출입 가능함. 기호(28): 본건 기호(10)을 통해 진출입 가능함. 기호(29,30): 본건 기호(2)를 통해 진출입 가능함. 기호(31,32): 본건 기호(36)을 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호(2-4,8-13):계획관리지역(계획) 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(5-7,14):계획관리지역(계획) 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(15-18):계획관리지역(계획) 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(19):계획관리지역(계획) 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호(20-24):계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(25,27,30,32):계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(26):계획관리지역(계획) 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(28,29,31):계획관리지역(계획) 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호(33,34,39):계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 기호(2-14,36) 위 지상에 "수목"이 식재되어 있는 바, 본건 평가에서는 이를 "제시외물건"으로 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 수종, 수령, 주수 등은 별도의 조사를 요함. 2)본건 토지 기호(5-7) 지상에 소재하는 "데크" 및 기호(3,4,7,8,11,13)에 "석축, 기타공작물"이 소재하는 바, 본건 평가에서는 이를 토지에 포함하여 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 3)본건 토지 기호(11) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "이동식주택", 기호(16) 지상에 "파이프조구조물"이 소재하나, 구조, 면적 및 이동의 가능성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-36,39): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(37): 철근콘크리트구조 기타지붕 단층 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 페인팅 및 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임, 기호(37) 부속건물: 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서, 외벽: 징크판넬 마감 등, 내벽: 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임, 기호(38): 철근콘크리트구조 기타지붕 단층 건으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 페인팅 마감 등, 창호: 플라스틱 및 알루미늄샤시 창호 등임.

이용상태

기호(37): 야영장시설(화장실, 샤워실, 창고 등)으로 이용 중임, 기호(37) 부속건물: 야영장시설(화장실)로 이용 중임, 기호(38): 야영장시설(관리실, 매점 등)으로 이용 중임.

설비내역

기호(37, 37 부속건물): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비 등이 되어 있음. 기호(38): 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 물건(수목) 포함
-목록5~7 지상 소재 데크 및 목록3,4,7,8,11,13 지상 소재 석축, 기타공작물은 각 토지에 포함하여 평가함
-목록11 지상 이동식주택 및 목록16 지상 파이프조구조물 각 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2275 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 562-8

용도: 숙박시설 (야영장시설)

감정가: 3,738,447,880원

토지 면적: 전체 53,432.00㎡ (약 16,164평) / 매각 지분 50,984.90㎡ (약 15,423평)

건물 면적: 209.28㎡ (약 63평)

매각 대상: 토지 일부 지분 및 건물 전체 매각 (토지 전체 면적 53,432.00㎡ 중 50,984.90㎡ 지분 매각)

경매 구분: 부동산 임의경매

주요 특징: 유동화 물건, 공동담보, 지분 매각

일괄 매각 사항: 제시외 건물 및 물건(수목) 포함. 데크, 석축, 기타 공작물은 토지 평가에 포함. 이동식 주택 및 파이프 조 구조물은 매각 제외.

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 소재 "오너스GC" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 도로 상태: 본건 일부는 노폭 7-8M 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있으나, 일부 토지(기호 15-18,20,21,22-25,27)는 지적도상 맹지에 해당하여 접근성 제한이 있을 수 있음.

* 토지 형태 및 이용: 부정형 및 사다리형의 완경사지 형태로, 야영장 부지, 임야, 도로 등으로 이용 중임.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지, 소, 말, 양(염소), 사슴, 젖소 등 다양한 축종에 대한 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있음. 일부 토지는 준보전산지에 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 (토지):

* 소유권: 주식회사미라토 (2010.09.20. 접수)

* 근저당: 수협은행 (2023.05.11. 접수, 2,772,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (2025.12.08. 접수, 2,540,664,999원)

* 가압류: 유병채 외 3명 (2026.03.23. 접수, 162,065,290원)

* 등기부 현황 (건물):

* 소유권보존: 주식회사미라토 (2022.03.31. 접수)

* 근저당: 수협은행 (2023.05.11. 접수, 2,772,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 유더블유제십육차유동화전문유한회사 (2025.12.08. 접수, 2,540,664,999원)

* 총 채권액 (등기부 기준): 토지 3,714,265,290원, 건물 3,552,200,000원 (총합 약 72.6억 원)

* 말소 기준 권리: 2023년 5월 11일 접수된 수협은행 근저당권. 이에 따라 위 근저당권보다 선순위 권리자는 없으며, 경매 절차가 완료되면 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 여부 별도 확인 필요).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 명확한 임차인의 보증금이나 차임 정보가 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 나타납니다. 다만, 임대 관계가 미상이므로, 낙찰자는 임차인의 존재 여부 및 계약 내용을 별도로 확인해야 할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 "오너스GC" 인근 지역에 위치하며, 주변에는 농경지, 임야, 주택 등이 혼재되어 있습니다. 이는 자연 친화적인 환경을 제공하며, 골프장과의 연계성을 기대할 수 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 전원적인 입지 특성을 보입니다.

* 용도 적합성: 현재 숙박시설(야영장시설)로 이용 중으로, 해당 지역의 용도 및 입지 특성과 부합합니다.

* 혐오시설 확인: 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 주요 관광지 접근성은 고려해볼 수 있습니다.

* 기타 편의시설: 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 다소 부족할 수 있으며, 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 전체 토지 53,432.00㎡ 중 50,984.90㎡만이 매각 대상이므로, 약 2,447.09㎡의 토지 지분은 매각에서 제외됩니다. 나머지 토지 지분권자와의 관계 설정 및 이용에 제약이 발생할 수 있는 점은 중대한 리스크 요인입니다.

* 유동화 물건: 유동화 전문회사가 채권을 관리하는 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차 진행이나 조건 협의 등에서 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 이동식 주택 및 파이프 조 구조물은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 물건의 처리 문제를 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 내 가축사육제한 구역 및 일부 준보전산지로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 도로 접근성: 일부 토지가 맹지에 해당하여, 해당 부분의 이용 및 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원 춘천시 남산면의 자연 친화적인 환경에 위치한 야영장 시설로, 오너스GC 인근이라는 특징을 가지고 있습니다. 현재 숙박시설(야영장)로 이용 중이며, 기본적인 건물 구조와 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 토지 지분 매각이라는 점, 토지 이용 계획상 제약 사항, 일부 맹지 존재 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 총 채권액 규모가 크다는 점도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 현 시설의 활용: 현재 운영 중인 야영장 시설로서, 즉시 운영 가능성.

* 입지적 강점: 오너스GC 인근이라는 점과 춘천시의 관광 자원을 활용할 수 있는 잠재력.

* 개발 가능성: 계획관리지역으로, 향후 주변 환경 변화에 따른 활용 가능성 모색.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가, 현재 시장 상황, 권리 분석 결과, 낙찰 후 예상되는 추가 비용, 그리고 본건이 가진 토지 지분 매각이라는 특수한 상황으로 인한 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 토지 지분 매각으로 인한 제약 사항과 그에 따른 가치 하락 요인을 면밀히 분석하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 권리 관계 조정 비용까지 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정은 본건의 상세한 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.