나이스옥션 법원경매 안산 2025타경1021 [1] 경기도 안산시 단원구 원시동 835 안산케이디티지식산업센터 11층1138호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원시동 소재 지하철 서해선 '원시역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 근린공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 서해선 '원시역'이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 제11층 제1138호 외 1개호로서, 외벽: 석재 붙임 및 복합 판넬 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 공히 오피스텔로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참 조 바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 공동현관보안설비, 승강기 설비, 주차장설비, 소화전설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 지식산업센터 및 오피스텔 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 40미터 및 10미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국 지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대 기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사 업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월 국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개 발에 관한 법률>, 복합구역((복합시설구역))<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생 활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경1021 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 원시동 835 안산케이디티지식산업센터 11층 1138호

용도: 공장 (건축물대장상 지식산업센터, 창고, 제1,2종 근린생활시설, 업무시설(사무소, 오피스텔)로 복합 용도)

감정가: 131,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 정보

토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

토지 지분: 6.644㎡ (약 2.01평)

건물면적: 22.53㎡ (약 6.82평)

건물 지분: 22.53㎡ (약 6.82평)

2.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 물건 상세 정보

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 안산시 단원구 원시동 소재 지하철 서해선 '원시역' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 근린공원 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 서해선 '원시역'이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 내 11층 1138호로, 외벽은 석재 붙임 및 복합 판넬, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 마감입니다. 본 건은 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 급·배수, 위생, 도시가스, 개별난방, 승강기, 주차 설비 등을 구비하고 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 지식산업센터 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 서측과 북측으로 각각 노폭 약 40미터 및 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 광로3류(폭 40m~50m), 소로1류(폭 10m~12m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 복합구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 현재 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내에는 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 을1 근저당권 (신한은행, 82,440,000원, 2024-02-06 접수)입니다. 매각으로 인해 을1 근저당권, 갑3 임의경매 (신한은행), 갑4 가압류 (소상공인시장진흥공단) 등은 소멸될 예정입니다. 갑2 소유권이전1번신탁등기말소(2024-02-06 접수)도 확인됩니다. 등기부채권 총액은 157,709,014원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건이 소재한 안산시 단원구 원시동 일대는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 오피스텔 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. 특히 안산KDT지식산업센터는 제조형 특화설계와 함께 오피스텔, 상가, 창고 등 다양한 시설을 갖춘 복합건물입니다. 서해선 원시역이 도보 5분 거리에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있으며, 2025년 신안산선 개통 시 여의도까지 30분 내 접근이 가능해질 전망입니다. 반월, 시화, MTV 산업단지의 약 25만 배후수요를 흡수하는 중심지에 위치하여 산업단지 내 근로자 및 사업체를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

주변에는 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근에 근린공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 절차상 차이가 있을 수 있으므로, 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 미상으로 표기되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 반드시 확인해야 하며, 보증금이 없더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획상 제한: 일부 토지이용계획(예: 토지거래계약 허가구역)이 지정되어 있어, 향후 부동산 거래 시 제약이 있을 수 있습니다. (허가 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 원시동에 위치한 안산KDT지식산업센터 내 오피스텔로서, 서해선 원시역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 또한, 대규모 산업단지 내에 자리하고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이어서 법적으로는 깨끗한 편입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 유동화 물건이라는 점은 투자가치 판단 시 신중한 검토가 필요합니다. 건물 자체는 2023년 12월 사용승인을 받은 신축 건물로, 내부 컨디션은 양호할 것으로 예상됩니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 지식산업센터 내 소형 오피스텔 투자 기회입니다.

* 안산 반월·시화·MTV 산업단지 내 약 25만 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물(2023년 12월 사용승인)로 상품성이 우수합니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 131,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점과 유동화 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다. 현재 유사 물건의 시세, 최근 낙찰가율, 건물 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.