나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53951 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-47 나동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "시흥신일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제5층 제503호로, (사용승인일 : 2019.07.19) 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택[단지형다세대주택(방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 현관1, 발코니1 등)]으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

2026.04.01.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53951 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 327-47 나동 5층503호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 1억 7천 6백만원

토지면적: 27.80㎡ (약 8.41평)

건물면적: 43.67㎡ (약 13.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2019년 7월 19일 사용승인

1.1. 1.건물 상세 정보

구분건물감정평가요항표에 따르면 해당 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제5층 제503호로, 내부 이용상태는 방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 현관1, 발코니1 등으로 구성된 도시형생활주택입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동에 위치하며, '시흥신일초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 인접도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 20일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권금액: 1,444,102,244원)입니다. 본 건은 강제경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양근석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-13

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 양근석 승계인)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-13

확정일자: 2020-10-29

대항력: 없음

비고:

권리분석 상, 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 물건명세서 상 특이사항으로 2026년 4월 1일자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금 반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권보존 (안철환), 소유권이전 (공대진) 등기 외, 주택임차권 (양근석, 175,000,000원, 말소 예정), 가압류 (주택도시보증공사, 1,444,102,244원), 강제경매 (주택도시보증공사, 189,427,285원), 압류 (국민건강보험공단, 서울특별시, 금천구) 등이 등기되어 있으나, 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,619,102,244원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 은행동 일대는 주거지역과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 개발 계획

시흥시 은행2지구 지구단위계획 및 은행천 차집관로 개량사업 등이 진행되고 있어 지역 개발 및 기반시설 확충에 대한 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본 건 남동측 인근에 '시흥신일초등학교'가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의시설 및 문화시설

주변에 마트, 병원, 관공서 등의 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 또한, 시흥시에서 운영하는 '숨쉬는 놀이터'와 같은 아동 대상 체험 시설이 인근에 위치하여 가족 단위의 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.3. 주차시설

건축물대장 상 총 주차대수는 24대입니다. (건축물대장 총괄표제부 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동사항이 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 확약서 제출로 인한 임차권 소멸

신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 임차보증금 반환청구 및 대항력을 포기함에 따라 임차권이 말소되는 것으로 보이나, 관련 확약서의 정확한 법적 효력 및 해석에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

인근 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 나타나지 않았습니다. 그러나 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축되었으며(2019년 사용승인), 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없으며, 채권자가 제출한 확약서에 따라 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항과 관련하여 추가적인 리스크 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2019년 사용승인) 도시형생활주택으로 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 시흥신일초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

* HUG 관련 채무 정리 및 경매 절차로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대 주택 매매가는 3.3㎡당 약 35만원에서 45만원 수준입니다. 본 건의 건물면적 43.67㎡ (약 13.21평)을 기준으로 시세 범위를 산출하면 약 1억 4천 5백만원 ~ 1억 8천만원 사이로 추정됩니다.

감정가는 1억 7천 6백만원이며, 최근 실거래 사례 중 2026년 3월 7일 거래된 48.36㎡ 면적의 '한양그랑쥬테'가 2억 2천만원에 거래된 사례가 있습니다. (3.3㎡당 약 45.47만원)

본 건은 5층에 위치하며, 권리관계 상 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰 가능성이 있습니다.

종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 6천 5백만원 사이로 제안합니다.

[주의사항]

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 추가적인 법률 검토 없이는 투자 결정에 신중해야 합니다. 특히 HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 관련된 상세 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53951 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 327-47 나동 5층503호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 1억 7천 6백만원

토지면적: 27.80㎡ (약 8.41평)

건물면적: 43.67㎡ (약 13.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2019년 7월 19일 사용승인

1.1. 1.건물 상세 정보

감정평가서 요약에 따르면 본 물건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 내부 구조는 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 2개, 현관 1개, 발코니 1개 등으로 구성된 도시형생활주택입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 은행동에 소재하며, '시흥신일초등학교' 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접도로상태

본 건 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 7월 20일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권금액: 1,444,102,244원)입니다. 본 경매는 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(임차권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양근석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-13

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 양근석 승계인)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-13

확정일자: 2020-10-29

대항력: 없음

비고:

상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 본 물건명세서 상의 특이사항으로 2026년 4월 1일자로 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금 반환청구 및 대항력을 포기함과 동시에 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부등본 상 소유권보존 (안철환), 소유권이전 (공대진) 등기 외에 주택임차권 (양근석, 175,000,000원, 말소 예정), 가압류 (주택도시보증공사, 1,444,102,244원), 강제경매 (주택도시보증공사, 189,427,285원), 기타 압류 (국민건강보험공단, 서울특별시, 금천구) 등이 등기되어 있습니다. 그러나 이들 권리 대부분은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸될 예정이므로, 매수인의 인수 부담은 없습니다. 등기부상의 총 채권액은 1,619,102,244원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

해당 물건이 위치한 시흥시 은행동 일대는 주거단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 쇼핑, 금융, 의료 등 상업 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 주변 개발 계획

시흥시 은행2지구 지구단위계획 및 은행천 차집관로 개량사업 등이 계획 및 진행 중에 있어, 향후 지역 인프라 개선 및 도시 환경의 발전을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본 건 남동측 인근에 '시흥신일초등학교'가 위치하고 있어, 어린 자녀를 둔 가정의 안심 통학 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 문화시설

주변에 대형 마트, 병원, 관공서 등 생활 필수 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 시흥시에서 운영하는 '숨쉬는 놀이터'와 같은 아동 대상 체험형 시설이 가까이 있어, 가족 단위의 여가 및 문화 활동을 즐기기에 좋은 환경입니다.

5.3. 주차시설

건축물대장 상 해당 건물(나동)의 총 주차대수는 24대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 묶여있는 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 추가적인 권리 관계 변동이나 제한이 발생할 가능성에 대해 유의해야 합니다.

6.2. 확약서 제출로 인한 임차권 소멸 관련

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 반환청구 및 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점은 긍정적이나, 해당 확약서의 법적 효력 및 해석과 관련된 잠재적 분쟁 가능성에 대해 주의 깊은 검토가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설이 존재한다는 직접적인 단서는 발견되지 않았습니다. 그러나 정확한 파악을 위해서는 현장 방문 시 주변 지역을 면밀히 탐문하고 조사하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 교육 시설(시흥신일초등학교)과의 접근성이 좋고, 생활 편의시설 이용이 편리한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하지 않으며, 채권자의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담도 없을 것으로 예상되어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 복잡한 채권 관계 및 공동담보 물건이라는 특수성을 감안하여, 입찰 전 관련 서류를 철저히 검토하고 잠재적 리스크를 충분히 인지하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 신축급 건물로, 즉각적인 수리 부담이 적고 관리가 용이합니다.

* 시흥신일초등학교 인접으로 교육 환경이 우수하며, 배후 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 현저히 낮습니다.

* HUG 관련 채권 정리 및 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시흥시 은행동 지역의 유사 면적 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 3.3㎡당 약 35만원에서 45만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본 건의 건물면적 43.67㎡ (약 13.21평)을 기준으로 단순 환산 시, 약 1억 4천 5백만원에서 1억 8천만원 사이의 시장 가격대를 예상할 수 있습니다.

감정가는 1억 7천 6백만원이며, 최근 인근 단지인 '한양그랑쥬테'에서 2026년 3월 7일 거래된 48.36㎡ 면적의 물건이 2억 2천만원에 거래된 사례(3.3㎡당 약 45.47만원)도 있습니다.

본 건은 5층에 위치하고 있으며, 권리 분석상 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 제시할 수 있습니다.

종합적인 시세, 감정가, 권리 관계 등을 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 6천 5백만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

[주의사항]

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전에 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 등기부등본 및 관련 서류에 대한 면밀한 법률적 검토, 그리고 HUG 관련 상세 내용 확인 등 추가적인 정보 수집 및 전문가의 자문을 구하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.