나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43121 [1] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정석감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "장당일반산업단지" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 오피스텔, 쇼핑몰, 공장, 고덕신도시 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통편익은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층건내 4층 401호로서, 외벽: 인조석붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 시스템창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로에 접하며, 서측, 남측, 북측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(장당지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43121 (1)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 164,000,000원

토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

토지지분: 6.65㎡ (약 2.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

건물총괄표제부 요약:

주용도: 업무시설

연면적: 149,838.01㎡

사용승인일: 2021년 11월 22일

총 호실 수: 1,325호

건물표제부 요약:

동: 101동

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

건축규모: 지하 6층, 지상 27층

건축물대장 전유부 요약:

해당 물건은 4층 401호에 위치하며, 면적은 21.16㎡입니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 장당동 소재 "장당일반산업단지" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 오피스텔, 쇼핑몰, 공장, 고덕신도시 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 동측으로 대로에 접하며, 서측, 남측, 북측으로 각각 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 2023.6.21.~2026.6.20.)입니다. 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 적용되는 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로도 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매개시결정일: 2025년 12월 03일 (수원지방법원 평택지원)

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (안성축산업협동조합, 2022년 05월 16일 접수, 채권최고액 153,000,000원)

* 등기사항 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사노권스포츠패션, 2022-04-21)

* 을3: 근저당권 (안성축산업협동조합, 2022-05-16, 153,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당권 (케이비증권주식회사, 2023-03-27, 13,000,000,000원) - 말소

* 갑5: 압류 (평택세무서장, 2024-11-07) - 말소

* 갑8: 임의경매 (안성축산업협동조합, 2025-12-03, 153,000,000원) - 말소

* 갑9: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2026-02-20, 89,644,350원) - 말소

* 등기부채권 총액: 13,242,644,350원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대차 관계 미상)

* 주의사항: 임대차 관계가 미상임에도 불구하고, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 혹시 모를 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 오피스텔, 쇼핑몰, 공장 등이 복합적으로 위치한 지역으로, "장당일반산업단지"와 "고덕신도시"가 인근에 있어 배후 수요가 예상됩니다.

* 개발 호재: 고덕신도시 개발에 따른 인구 유입 및 기반 시설 확충이 기대되며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 주변에 다수의 오피스텔이 공급되어 있어 경쟁이 치열할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 대로변 및 중로에 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 근처에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 쇼핑몰이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 직장인 및 1인 가구의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 주차: 평택고덕아이파크는 총 1,778대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 환경이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규 준수 여부 및 허가 절차 확인이 필요합니다. (특히 외국인 취득 관련 규정 확인 필요)

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

* 공동담보 물건: 본 물건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부나 낙찰 결과가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 개발 및 공급: 고덕신도시의 지속적인 개발 및 신규 오피스텔 공급 증가는 향후 공실률 상승 또는 임대료 하락으로 이어질 수 있는 잠재적 위험 요인입니다.

* 지역 환경 이슈: 평택시 전반적으로 폐기물 처리 시설(소각장, 매립지) 관련 이슈가 존재하며, 이는 간접적으로 지역 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다. (본건 소재지에서 직접적인 영향권은 아닐 수 있으나, 지역 환경 전체에 대한 고려 필요)

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 신축급 오피스텔로, 고덕신도시 개발과 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2021년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 주변 교통 및 편의시설 접근성이 좋습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 미상 임대차 관계, 공동담보 물건 등의 리스크 요인을 충분히 인지해야 합니다. 특히 임대차 관계에 대한 철저한 조사를 통해 잠재적 위험을 최소화하는 것이 중요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 전략적 입지: 고덕신도시 및 산업단지 인근으로 직주근접 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 우수한 접근성: 대로변 인접 및 대중교통 이용 편의성이 좋습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 동일한 면적(21.16㎡)의 최근 거래 사례를 보면, 2024년 2월 14일 140,000,000원, 2025년 9월 3일 180,000,000원(10층)에 거래되었습니다.

* 감정가는 164,000,000원이며, 이는 최근 거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 2025년 거래가(180,000,000원)를 고려할 때, 현 시점의 시장 가치는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 권리분석 및 리스크 고려:

* 인수 보증금이 0원이므로 임차인 관련 부담은 없으나, 임대차 관계 미상에 따른 명도 불확실성은 잠재적 리스크입니다.

* 토지거래허가구역 지정 등 법적 규제 사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 164,000,000원을 기준으로, 리스크 요인을 감안하여 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격부터 고려할 수 있습니다.

* 최고가 시세인 180,000,000원을 상회하는 입찰은 위험할 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 현장 조사 결과와 시장 상황을 면밀히 검토한 후, 155,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.