나이스옥션 법원경매 평택 2025타경967 [1] 경기도 평택시 서탄면 금암리 304-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2026.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서탄면 금암리 소재 서탄면행정복지센터 동측 인근에 소재하며 부근은 단독주택, 농경지, 임야 및 제조시설 등이 혼재하여 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

가.기호[2] 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 단독주택부지임. 나.기호[3,4,5,6] 도로(진입로)임.

인접 도로상태

기호[2]토지는 기호[3,4,5,6]토지를 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

가. 기호[2.4,6] 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)임. 나. 기호[3,5] 계획관리지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역 (일부제한 300m 이내), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호[3]토지는 제시목록상 지목이 '대'이나 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임. 나.본건 면적, 형상, 위치 및 경계 등은 귀 제시목록, 관련공부 등 참조하였으며 본건의 정확한 위치 및 지적 경계 등은 측량을 통해 확인바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕으로서 외벽 : 사이딩판넬마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 관련설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 건물 내부구조, 이용현황 등은 건축물대장현황도면 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록3은 공부상 "대"이나 현황 "도로"임
목록3,5 토지 남측 일부가 토지이용계획확인서상 도시계획시설 도로(소로 2류)에 저촉됨
조경관련시설은 목록2 토지에, 건물에 부합한 목조데크는 목록1 건물에 포함하여 평가함.
목록2에 이동이 용이한 이동식 창고(플라스틱 재질로 보임)는 평가에서 제외함.
목록3~6은 지분매각임(공유자우선매수권 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경967 (1) 사건번호를 가진 본 물건은 경기도 평택시 서탄면 금암리 304-5에 소재하는 단독주택입니다. 감정평가액은 507,316,400원이며, 토지면적은 1,590.00㎡(약 481.05평), 건물면적은 195.48㎡(약 59.13평)입니다. 건물에 부합하는 제시외 건물 면적은 10.70㎡(약 3.24평)입니다. 본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 평택축산업협동조합입니다. 매각대상은 토지 지분과 건물 전체이며, 공유자우선매수신고, 공동담보, 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 서탄면 금암리 소재 서탄면행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 및 제조시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 기호 토지는 기호 토지를 진입로로 이용 중입니다. 본 물건이 포함된 토지(기호)는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. 일부 토지(기호)는 도시계획시설 도로(소로 2류)에 저촉됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 10일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권(240,000,000원)입니다. 등기부등본 상 총 채권액은 524,115,825원입니다. 현재 등기부상 인수할 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-10-23, 대항력: 없음.

* 임차인: 박 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-12, 대항력: 없음.

두 임차인 모두 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없어 인수할 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 단독주택, 농경지, 임야 및 제조시설이 혼재된 지역으로, 서탄면행정복지센터가 인근에 위치합니다. 최근 주변 빌라(금암빌라B동, C동)의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 금암빌라B동 (1997년 건축, 전용면적 59.72㎡): 2025년 1월 28일 50,000,000원에 직거래, 2024년 5월 17일 47,000,000원에 중개거래되었습니다.

* 금암빌라C동 (1998년 건축, 전용면적 85.88㎡): 2024년 1월 11일 55,000,000원에 직거래되었습니다.

다만, 본건은 연립/다세대주택이 아닌 단독주택이며, 제공된 JSON 데이터의 시세는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 넓은 토지 면적(1,590.00㎡)이 시세 산정에 주요 요소가 될 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 서탄면행정복지센터가 위치하여 행정서비스 이용이 용이합니다. 차량 접근은 가능하나, 주변 지역의 특성상 편의시설(마트, 학교, 대중교통 등) 이용을 위해서는 어느 정도 이동이 필요할 수 있습니다. 인근에 공장 및 제조시설이 혼재되어 있어, 소음이나 환경적인 측면에서 일부 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 속해 있어 소음 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 지분매각: 본건 토지 일부(목록3~6)가 지분매각으로 진행되어 공유자들과의 관계에서 발생할 수 있는 문제점이 예상됩니다.

* 공부와의 차이: 목록3 토지는 공부상 '대'이나 현황 '도로'로 이용되고 있어 건축이 불가능한 상태입니다.

* 도시계획시설 저촉: 목록3, 5 토지 남측 일부가 도시계획시설 도로(소로 2류)에 저촉되어 향후 도로 확장 또는 이용 제한 가능성이 있습니다.

* 군사시설 영향: 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 해당하여 소음 및 비행 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 이동식 창고 제외: 목록2 토지에 있는 이동식 창고는 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 임차인 관련 부담은 없습니다. 그러나 토지 일부의 지분매각, 공부와 현황의 차이(도로), 도시계획시설 저촉, 군사시설 인접 등의 복합적인 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 문제점들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

- 넓은 대지 면적: 1,590.00㎡(약 481.05평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

- 임차인 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

- 개발 잠재력: 토지 이용계획상 계획관리지역으로, 관련 규제 검토 후 개발 또는 증축 등 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 507,316,400원입니다. 현재 제공된 주변 빌라 시세는 본건의 단독주택 및 넓은 토지 가치를 반영하기에 한계가 있습니다. 본건은 지분매각, 현황 도로, 도시계획시설 저촉, 군사시설 인접 등 여러 복합적인 리스크를 내포하고 있으므로, 이러한 요인들을 감안하여 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 잠재적 리스크를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 457,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 90% 수준으로, 입찰 시에는 현장조사 및 추가적인 법률/규제 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.