나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5485 [1] 경기도 성남시 분당구 정자동 198 정든마을 201동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 성남지원 2025타경5485 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 정자동 198, 정든마을 201동 7층 704호

* 물건종별: 아파트

* 감정가: 11억 1,000만원

* 토지면적: 33.07㎡ (약 9.99평)

* 건물면적(전용면적): 48.84㎡ (약 14.77평)

* 건축년도: 1995년

* 총 동수/세대수: 8개동 / 706세대

* 주차: 총 212대 (지상 12대, 지하 13대 - 총합계 25대로 기재되었으나, 단지 규모를 고려 시 212대로 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국민은행 (국OOO)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경기도 성남시 분당구 정자동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 정자동 지역은 분당선 정자역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 인근으로 대로 및 중로가 잘 정비되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: (제공된 정보에 상세 내용 없음)

1.2. 권리분석

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. 본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리(2013.07.08 근저당 국민은행 1.2억원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 권리현황:

* 소유권 이전: 안교태 (1999.10.13), 민순금 (2011.12.01, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당: 국민은행 (2013.07.08, 1.2억원, 말소기준권리), 국민은행 (2019.06.21, 0.22억원), 국민은행 (2020.04.20, 1.2억원)

* 임의경매: 국민은행 (2025.12.10, 80,598,022원, 본건 경매 개시)

* 총 등기부채권 합계: 2억 6,200만원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다.

* 주의: 임차인 현황 상 인수 부담이 없으나, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 재확인 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 상업시설: 정자동 지역은 다수의 상업시설, 편의시설, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 유사 물건 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지(정든마을 2단지 동아)의 48.84㎡ 면적 물건이 2026년 7월 24일 1억 2,550만원, 2026년 7월 14일 1억 2,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 810만원 ~ 850만원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 인근에 정자중학교가 있으며, 분당 내 명문 학군으로 평가받는 지역 내 다양한 초, 중, 고등학교 및 학원가가 위치해 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 분당구의 대표적인 주거 지역인 정자동의 잘 정비된 아파트 단지 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본 물건 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 감정가와 실제 시세의 큰 차이: 본건의 감정가는 11억 1,000만원으로 매우 높게 책정되었으나, 제공된 최근 실거래가는 1억 2,000만원 ~ 1억 2,550만원 수준에 머물러 있습니다. 이는 감정평가액이 시장 시세를 제대로 반영하지 못했거나, 해당 물건의 실제 용도에 대한 정보 오류가 있을 가능성을 강력하게 시사합니다. 이 간극은 입찰 시 가장 주의해야 할 위험 요소입니다.

* 건축물대장상 용도 불일치: 제공된 건축물대장 요약 정보에 따르면, 본 건물의 주요 용도가 '자동차관련시설' 또는 '제2종근린생활시설(경비실)'로 기재되어 있습니다. 이는 등기부상 및 일반적인 아파트 정보와 일치하지 않습니다. 이러한 용도 불일치는 추후 법적 문제 또는 행정적 제재로 이어질 수 있으며, 명도 과정에서도 예상치 못한 분쟁을 야기할 가능성이 있습니다.

* 정보의 신뢰도 확인 필수: 위와 같은 감정가 및 건축물 용도 관련 중대한 정보 불일치는 본 경매 물건의 신뢰성에 의문을 제기합니다. 따라서, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 물건의 상태, 용도, 점유 관계 등을 면밀히 확인하고, 관련 서류(건축물대장, 등기부등본 등)를 추가적으로 검토하여 정보의 정확성을 교차 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 경기도 성남시 분당구 정자동에 위치한 '정든마을' 아파트로, 분당의 우수한 생활 인프라와 교통 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 권리 관계상 인수할 권리나 보증금이 없어 비교적 안전한 투자가 가능해 보입니다. 그러나, 가장 큰 문제점은 감정가(11.1억 원)와 최근 실거래가(1.2억~1.25억 원) 간의 천문학적인 차이입니다. 또한, 건축물대장상 용도가 아파트가 아닌 점 또한 큰 의문점을 남깁니다. 이로 인해 본 물건은 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 만약 감정가 산정에 심각한 오류가 있거나, 건축물대장 정보가 잘못 기재된 것이라면, 해당 부분을 명확히 확인하고 접근해야 합니다. 정보의 불확실성이 매우 높은 물건으로, 철저한 현장 조사를 통해 실제 가치를 파악하는 것이 최우선입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 입지: 성남시 분당구 정자동의 편리한 생활 인프라와 교통 환경은 꾸준한 주거 수요를 보장합니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 보증금 또한 없어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 시세 차익 가능성 (정보 오류 전제 시): 만약 감정가 산정이나 건축물대장 상의 정보가 오류이며, 실제 거래 시세가 1.2억~1.25억 원 수준으로 확인될 경우, 매우 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 이는 매우 위험한 가정입니다.)

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 11억 1,000만원으로 책정되었으나, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 실거래가는 1억 2,000만원 ~ 1억 2,550만원 수준입니다. 이와 같이 감정가와 시세 간에 10배에 가까운 차이가 발생하는 것은 매우 이례적이며, 정보 오류일 가능성이 매우 높습니다.

본 분석은 제공된 JSON 데이터에 기반하며, 만약 최근 거래 시세(약 1.2억~1.25억 원)가 정확하다고 가정할 경우, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정 (시세 기준):

경쟁률, 명도 비용, 수리 비용, 취득세 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

약 1억 1,500만원 ~ 1억 2,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 중요 유의사항:

본 물건은 감정가와 실거래가의 괴리가 매우 커서 정보 오류 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 위 예상 입찰가는 참고 자료일 뿐이며, 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태, 용도, 점유 관계 등을 확인하고, 관련 기관을 통해 정보의 정확성을 최종 검증한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.