나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5409 [1] 경기도 광주시 신현동 545-4 비엘300 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현3리마을회관" 북동측 인근에 위치하는 다세대주택(비엘300 104동 2층 202호)로서 부근은 다세대주택, 단독주택,농경지, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건 중 제2층 제202호로서 외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위페인트 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책 지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경5409 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 545-4 비엘300 104동 2층202호

용도: 다세대주택

건물명: BL300

구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

토지면적: 77.75㎡ (약 23.51평)

건물면적: 67.42㎡ (약 20.39평)

감정가: 328,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현3리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하여 주거 및 자연환경이 혼합된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남동측으로 폭 약 6미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 강용원 (2019-09-10)

* 소유권이전(매매): 임세현 (2019-11-11)

* 근저당(말소기준권리): 농협은행주식회사 (2019-11-11, 276,000,000원)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2024-06-21, 20,000,000원, 말소)

* 가압류: 키움예스저축은행 (2025-01-16, 13,100,900원, 말소)

* 임의경매: 농협은행 (2025-12-04, 227,690,519원, 말소)

* 말소기준권리: 을4 근저당 (농협은행, 2019-11-11 접수) 입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 등기부상 별도의 임차인 현황은 확인되지 않습니다. (단, 감정평가서에 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 본건 주변의 상업시설 및 편의시설 현황: 본건이 위치한 신현동 지역은 주거 단지 및 일부 농경지가 혼합된 지역으로, 통상적인 다세대주택 밀집 지역에 인접한 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 본건의 정확한 주변 상업시설 및 편의시설 현황은 현장 방문을 통해 구체적으로 파악하는 것이 필요합니다.

* 주변 시세 및 거래동향:

최근 2026년 5월 기준, 인근 신현동 지역의 유사 다세대 주택 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 전용면적 약 70.17㎡(약 21.2평)의 다세대 주택이 32,000만원에 거래되었습니다. (건축년도 2019년)

* 전용면적 약 84.74㎡(약 25.6평)의 다세대 주택이 46,500만원에 거래되었습니다. (건축년도 2019년)

* 전용면적 약 52.25㎡(약 15.8평)의 다세대 주택이 13,000만원에 거래되었습니다. (건축년도 2012년)

본건의 전용면적은 67.42㎡(약 20.4평)이며, 건축년도가 2019년으로 비교적 신축에 해당합니다. 가장 유사한 면적과 건축년도의 거래 사례(32,000만원/70.17㎡)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 소방 설비 등을 갖추고 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

* 편의시설: 인근 마을회관이 위치하며, 주거 단지 내 또는 인근 지역에 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)이 존재할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 본건 주변의 교육시설(학교 등)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 다세대주택 밀집 지역에는 초등학교, 중학교 등이 인근에 위치하는 경우가 많습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서에 임대관계 등이 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 명도 협의가 필요한지 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있습니다.)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색으로는 인근에 혐오시설이 있다는 특이사항은 발견되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 답사 시 주변 환경을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 시세 역시 감정가 수준에서 최근 거래가 이루어지고 있어 안정적인 가치 평가가 이루어진 것으로 보입니다. 다만, 다수의 도시계획 관련 제한사항과 임대관계 미상이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 즉시 거주하거나 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리상 인수할 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물 가치를 함께 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

본건의 감정가는 328,000,000원입니다.

최근 유사 면적, 유사 건축 연도의 다세대 주택이 32,000만원에 실거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다.

경매 특성상 감정가를 기준으로 입찰가가 결정되나, 경쟁률 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

안정적인 취득을 위해서는 감정가 이상으로 접근하는 것이 필요할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 해당 물건의 현장 상태, 주변 시세 변동 추이, 동시 진행되는 다른 경매 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.