나이스옥션 법원경매 수원 2025타경2025 [1] 경기도 용인시 처인구 고림동 1021 힐스테이트용인둔전역 109동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2025.12.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 "둔전역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지,근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 원활하며 인근으로 둔전역 및 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 광역적 도로접근성 및 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 28층 건물 내 19층 1903호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도'참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터, 주차장설비, 공동현관설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연취락지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

특기사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 현장조사시 점유자부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장 현황도면 및 탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하여 표시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경2025 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 고림동 1021 힐스테이트용인둔전역 109동 19층1903호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 496,000,000원

토지면적: 36.13㎡ (약 10.93평)

건물면적: 59.77㎡ (약 18.08평) (전용면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 고림동 소재 "둔전역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 둔전역 및 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

광역적 도로 접근성 또한 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 355,300,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (김재기)

을1: 근저당권 (신한은행, 355,300,000원, 말소기준권리)

갑4: 임의경매 (신한은행, 338,069,083원, 수원지방법원 2025타경2025)

등기부채권 총액은 355,300,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

내부 확인 불가로 점유 및 이용 상황은 건축물대장, 현황도면, 탐문 등에 의거 표준적으로 표시되었으며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

힐스테이트 용인 둔전역 단지는 둔전역을 중심으로 형성된 상권 내에 위치하고 있으며, 단지 정문 인근으로 GS THE FRESH, 용인식자재마트 등 대형마트와 다양한 음식점, 카페, 패스트푸드점 등이 입점해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 인근에 용인첨단산업단지가 조성되어 있어 배후 수요를 기대할 수 있으나, 산업단지 인접으로 인한 소음 및 환경적 영향을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 28층 건물 내 19층 1903호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 엘리베이터, 주차장 설비, 공동현관 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

아파트 단지 내 근린생활시설 이용이 용이하며, 둔전역 인근으로 상업시설이 발달해 있습니다.

또한, 주변에 학교가 소재하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

단지 인근으로 대규모 공원 및 경안천변 도시숲이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 유동화 물건으로, 특수물건에 해당합니다.

현장 조사 시 점유자 부재로 내부 육안 확인이 불가하였으며, 내부 구조 및 이용 상황은 건축물 관리대장, 현황도면 및 탐문에 의거 표준적인 상황을 기준으로 하였습니다.

임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없더라도 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연취락지구, 지구단위계획구역 내에 위치합니다.

중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로 저촉 및 접합 사항이 있습니다.

가축사육제한구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다.

특히, 토지거래 계약에 관한 허가구역(기간: 25.8.26.~26.8.25. 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변에 용인첨단산업단지가 인접해 있어, 일부 소음이나 환경적인 영향이 있을 수 있습니다.

과거 전답이었던 부지 주변으로 다양한 용도의 땅이 존재하며, 일부에는 대형 물류센터와 창고 등이 산재해 있습니다.

다만, 직접적인 혐오시설에 대한 명확한 언급은 없으나, 산업단지 및 물류센터 인접은 고려사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구의 둔전역 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다수의 권리관계가 존재하나 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

유동화 물건이며 임대 관계 미상인 점, 토지이용 제한 사항 및 인접 산업단지, 물류센터 등의 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

부동산 임의경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 아파트: 둔전역 도보권에 위치하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 단지 인근 공원 및 녹지 공간이 풍부합니다.

시세차익 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

개발 호재: 단지 인근 금어IC 개통 예정 및 판교-용인 반도체 클러스터 연결 도로망 등 지역 개발 계획을 고려한 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 496,000,000원

말소기준권리 채권 총액 (신한은행 근저당): 355,300,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 유동화 물건으로 특수성이 있으며, 임차인 현황 미상 등 추가 확인이 필요합니다.

주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 특이사항(유동화, 미상 임차인, 산업단지 및 물류센터 인접 등)을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적인 아파트의 경우 감정가의 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근을 권장합니다.

구체적인 예상 입찰가는 현 시세 조사 및 추가적인 현장 답사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.