나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59459 [1] 경기도 화성시 영천동 832-1 동탄케이밸리 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄케이밸리' 건물내에 위치하며, 인근으로 아파트단지, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 학교(치동초.중교), 아파트단지(동탄역푸르지오) 등이 혼재하는 지대(동탄2신도시)임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 경부고속국도 "기흥IC" 및 전철 "동탄역" 등이 인근에 위치하며, 대중교통 여건은 양호함..

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 1층 101호 외 7개호로서, (사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈 위 페인트 인테리어 마감 등 창호 : 페어그라스, 하이샷시 창호 마감 등.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(현, 부동산중개업소) 기호(2) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(3) : 근린생활시설(현, 공실) 기호(4) : 근린생활시설(현, 이발소) 기호(5) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┒내부 터서 한점포로 이용중임 기호(6) : 근린생활시설(현, 부대찌개) ┛ 기호(7) : 근린생활시설(현, 커피점) 기호(8) : 근린생활시설(현, 공실)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, "공장, 근생, 업무시설 등 건물부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약35-40미터, 서측으로 폭 약20-25미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m) (일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-128)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (중(집)3-133)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 <택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자: 외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 의견란(P2. 참조) - 공실외 입주 점포는 전체 임대차중으로 조사 되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59459 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 832-1, 동탄케이밸리 1층 101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 430,000,000원

* 토지면적: 13.88㎡ (약 4.20평)

* 건물면적: 34.00㎡ (약 10.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부상 말소기준권리)

* 총 건물 층수: 9층 중 1층

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 '동탄케이밸리' 건물 내 1층 101호 근린상가임.

* 주변으로 아파트 단지, 지식산업센터, 다른 근린생활시설, 학교(치동초.중교), 대형 아파트 단지(동탄역푸르지오) 등이 혼재된 동탄2신도시 지역임.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고, 경부고속국도 '기흥IC' 및 전철 '동탄역'이 가까워 대중교통 이용이 편리한 지역임.

* 남측 약 35-40미터, 서측 약 20-25미터 폭의 포장도로와 접하고 있음.

* 주변 지역에서 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 등기부등본상 말소기준권리는 2018년 2월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권(금4,380,000,000원)임.

* 이후 다른 권리들이 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 이미 말소된 것으로 확인됨.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

* 임차인 현황:

* 장

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2018-01-19

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 인수되는 보증금은 0원으로 조사됨. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 동탄2신도시는 계획적인 도시 개발이 이루어진 지역으로, 배후 주거 단지와 다수의 산업 단지(지식산업센터)가 인접해 있어 상권 활성화 가능성이 높은 지역임.

* 주변에 아파트 단지, 학교, 오피스, 상업 시설 등이 복합적으로 분포하여 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하기에 유리한 입지임.

* 건물 내 다른 호실들도 부동산 중개업소, 커피점, 식당, 공실 등 다양한 업종으로 이용 중이거나 공실 상태임.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 치동초등학교, 치동중학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

* 교통 환경: 동탄역(SRT, GTX 예정) 및 주요 도로망 접근성이 우수하여 광역 교통망 이용이 편리함.

* 편의 시설: 인근 아파트 단지 및 상업 시설을 통해 기본적인 편의 시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 장 임차인은 대항력을 가지고 있으므로, 명도 과정에서 주의가 필요함. 다만, 인수 보증금이 0원으로 조사되어 명도 관련 금전적 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화된 자산으로, 채권 매각 등의 과정에서 복잡성이 있을 수 있으나 경매 절차 자체에는 직접적인 영향이 적음.

* 공동 담보: 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었을 수 있으며, 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있으나 본 건 단독으로는 큰 위험 요소가 아님.

* 토지이용계획상 제한: 일부 지역에 대한 개발 제한 및 거래 허가 구역 지정이 있으나, 근린상가 용도로는 직접적인 제약이 크지 않을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

* 본건은 신도시 개발의 중심지인 동탄2신도시에 위치하여 미래 가치 상승이 기대되는 상가 물건임.

* 뛰어난 교통망과 주변 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보임.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금이 없으므로 명도에 대한 부담은 크지 않을 것으로 판단됨.

* 다만, 복잡한 권리관계(유동화, 공동담보)는 면밀한 검토가 필요하며, 현장 방문을 통해 실제 임차 현황 및 점포 상태를 직접 확인하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 중심상권 내 위치하여 배후 수요 및 유동 인구가 풍부함.

* KTX, GTX(예정) 동탄역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 근린상가로서 다양한 업종의 임대 수요 확보가 용이함.

* 신축 건물(2018년 사용승인)로 내부 상태 양호 예상.

1.8. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요함.

* 본 감정가(430,000,000원)를 기준으로, 권리 분석 및 시장 상황을 반영하여 입찰가를 결정해야 함.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수 부동산 가치와 미래 수익성을 고려하여 산정할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.