나이스옥션 법원경매 수원 2025타경2026 [1] 경기도 화성시 반송동 107-7 아시아프라자 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동에 소재하는 "동탄복합문화센터" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교, 공원 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 13층 건 중 제1층 제115호,제116호로서, 외벽: 대리석 붙임 마감 등, 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 페어그라스 창호 등입니다.

이용상태

기호(가),(나) 근린생활시설이며, 현재 공실로써 내부 인테리어 철거된 상태입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비 등이 되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 25M 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26. ~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경2026 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 107-7 아시아프라자 1층 115호

용도: 근린상가

감정가: 386,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.90㎡ (약 12.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 정보

채권자: 전OOO (등기부상 전북은행으로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 반송동에 소재하며, "동탄복합문화센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본 건은 남측으로 노폭 약 25M의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지의 형상은 인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형으로 상업용으로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m)에 접하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 분류됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 허가 대상자는 외국인 등이며, 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트 등 특정 용도에 대한 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 6월 28일 접수된 전북은행 근저당(을15, 483,000,000원)입니다.

이후 등기사항으로는 소유권 이전 내역(갑2, 갑3, 갑6)과 2025년 12월 16일 접수된 전북은행의 임의경매 개시 결정(갑7, 436,422,812원)이 확인됩니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 483,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. (세부 내용은 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 지역은 "동탄복합문화센터" 인근으로, 다양한 근린생활시설, 아파트, 오피스텔이 밀집해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다. 학교와 공원이 인접해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 물건 이용 상태

현재 본 건물은 근린생활시설 용도로 이용되고 있으며, 내부 인테리어는 철거된 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활환경

주변에 아파트 단지, 오피스텔 등 주거 시설과 학교, 공원이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. "동탄복합문화센터"가 인근에 위치하여 문화생활 및 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 소유권 행사 및 건물 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

건물 내부 인테리어가 철거된 공실 상태이므로, 즉시 임대 또는 사용을 위해서는 추가적인 내부 공사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 점유 현황 및 계약 내용을 확인하지 못했습니다. 또한, 토지이용계획상 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당되므로, 향후 용도 변경이나 거래 시 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 반송동의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, "동탄복합문화센터" 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변 주거 및 상업 시설과의 연계성이 높아 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 그러나 현재 공실 및 내부 철거 상태이며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있어 투자 전 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄복합문화센터 인근 중심상업지역 내 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 토지 이용에 대한 불확실성 해소.

* 시세 차익 및 임대 수익 잠재력: 상권 활성화 시 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 386,000,000원

인수되는 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로, 향후 내부 수리 비용, 발생 가능한 권리 문제(지상권 등) 해결 비용, 예상 임대 수익률, 그리고 주변 유사 물건의 낙찰가 추이 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 공실 상태 및 내부 철거 상황을 감안할 때, 실제 활용 가능 시점까지 추가적인 투자금이 필요할 수 있으므로, 이에 대한 충분한 검토 후 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 법원 진행 상황 및 추가 정보 확인을 통해 보다 정확한 분석이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.