나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35321 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-4 태림아트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재하며, 춘의역 북서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 소규모 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 7호선 춘의역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2017.05.01) 외 벽 : 인조벽돌 붙임 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방 설비, 필로티주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, '공동주택, 제1종근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-276호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(심원고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35321 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-4 태림아트빌 2층 202호

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 277,000,000원

1.1. 물건 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 중 제2층 제202호

사용승인일: 2017년 5월 1일

용도: 다세대주택

토지면적: 46.84㎡ (약 14.17평)

건물면적: 58.08㎡ (약 17.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 교통

7호선 춘의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 출입이 가능하며, 남측으로 폭 약 6미터의 도로에 접해 있습니다.

전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재하며, 춘의역 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경35321)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (오 )

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 6월 10일

확정일자: 2022년 4월 27일

배당신고일자: 2024년 5월 10일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)는 보증금 295,000,000원에 대한 주택임차권을 등기하였으나, 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 권리로 판단됩니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

등기부채권 총액: 295,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 시기(2016-2017년)에 건축된 다세대주택은 전용면적 약 46㎡ 기준 234,000,000원 (평당 약 1,681만원) 수준에서 거래되었습니다.

더 오래된 연식(2003-2004년)의 다세대주택은 전용면적 약 68-70㎡ 기준 193,500,000원 ~ 197,000,000원 (평당 약 933만원 ~ 935만원) 수준으로 거래되었습니다.

본건은 전용면적 58.08㎡ (약 17.57평)이며, 2017년 사용승인으로 비교적 신축급에 해당합니다.

최근 거래된 면적 46.02㎡의 가격 수준을 적용하면, 본건(58.08㎡)의 시세는 약 290,000,000원 이상으로 추정할 수 있습니다.

감정가 277,000,000원은 이러한 최근 시세보다 다소 낮은 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

4.2. 임대/매매 동향

춘의역 인근 지역은 주거 수요가 꾸준한 편이며, 다세대주택의 임대 및 매매 시장도 안정적인 편입니다.

본건은 연식 대비 양호한 상태와 역세권 입지로 인해 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본 물건은 '상대보호구역'에 해당하며, 이는 학교 인근 지역임을 나타냅니다 (심원고, 부천교육지원청 문의 필요).

주변 주거 지역 내에 교육 시설이 위치할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역에 해당하므로, 취득 후 관할 구청의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가 지연 또는 불가 시 소유권 취득에 문제가 발생할 수 있습니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 권리 분석상 임차인인 HUG의 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

6.3. 내부 확인 불가

감정평가 당시 폐문 부재 상태로 내부 확인을 하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 관리 상태, 하자 유무 등은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 기타 제한사항

토지이용계획상 '가축사육제한구역', '항공표면', '상대보호구역', '과밀억제권역' 등에 포함되어 있어, 향후 건축 및 개발 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 7호선 춘의역 인근에 위치한 2017년 사용승인된 신축급 다세대주택입니다.

권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리나 보증금이 없다는 점이 큰 장점입니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 내부 확인이 불가한 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 리스크입니다.

안정적인 권리관계와 시세차익 가능성을 고려할 때, 신중하게 접근해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

신축급(2017년 사용승인) 건물로 양호한 내구성과 상품성 기대.

춘의역 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경.

권리관계가 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수 부담이 없음.

주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 저평가 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

감정가: 277,000,000원

주변 시세 및 물건의 연식, 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위로 추정됩니다.

안정적인 권리관계를 고려하여, 경쟁 상황 및 본인의 수익률 목표에 따라 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 내부 상태, 법원 경매 진행 상황, 자금 계획 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.