나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5181 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 566-1 부천아파트 3동 9층 901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

당해 부동산은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 ´부천남초등학교´ 남측 인근에 위치한 아파트으로서 주위는 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주거지대로 제반 주위환경 무난한 편임.

교통상황

당해 부동산까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통여건 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 10층건으로(사용승인일:1980.04.29), 외벽 : 시멘트몰탈 위 수성페인트. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호 : 알루미늄샤시.

이용상태

아파트(으)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 6필 일단의 광평수 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

당해 아파트단지와 연결된 외곽공도 및 단지 내 포장도로를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡본동 566-1 :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡본동 617-60 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡본동 562-482 :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-867)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡본동 562-481 :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡본동 562-261 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡본동 562-518 :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-867)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 건축물대장상 승강기설비 표시 없으나, 승강기설비 되어 있음. - 임대 내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 아파트

사건번호: 부천지원 2025타경5181 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 566-1 부천아파트 3동 9층 901호

용도: 아파트

감정가: 453,000,000원

토지면적: 59.29㎡ (약 17.93평)

토지지분: 58.59101432817521㎡ (약 17.72평)

건물면적: 104.59㎡ (약 31.63평)

건물지분: 104.59㎡ (약 31.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

주요 특징: 토지거래허가구역, 재정비촉진지구

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 10층건

사용승인일: 1980년 04월 29일

토지이용계획: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

총 등기부채권액: 494,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 부동산은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '부천남초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 기존 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

아파트 단지와 연결된 외곽 공공도로 및 단지 내 포장도로를 통해 외부와의 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

경매 신청 채권자는 강OO이며, 소유권 이전 내역은 등기부등본 상 확인됩니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 08월 02일 접수된 신한은행 근저당 (을8, 채권액 374,000,000원)으로 판단됩니다. 이 외 다수의 근저당 및 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: LIJUNJIE(이준걸)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-27

확정일자: 2026-03-04

배당신고일자: 2026-03-09

대항력: 없음

비고: 특별한 인수 사항 없음.

* 임차인: SUNGUIHUA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-27

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 특별한 인수 사항 없음.

3.4. 인수 보증금

인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (0원).

4. 상권분석

해당 물건은 주변에 아파트, 다세대주택 등이 밀집한 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 학교와 인접하여 학생 및 학부모 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 부천남초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 기존 주거지대로 아파트 단지 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 유효기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 내 거래 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

* 재정비촉진지구: 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변화 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1980년 사용승인된 건물로, 40년 이상 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건축물대장 상 승강기 설비: 건축물대장상에는 승강기 설비 표시가 없으나, 실제로는 설치되어 있는 것으로 확인되어 추후 관련 서류 정비 필요성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 아파트로, 학교가 인접하고 대중교통 이용이 편리한 주거 지역에 소재합니다. 다만, 건물 노후화 및 토지거래허가구역, 재정비촉진지구 지정 등 고려해야 할 사항들이 있습니다. 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 개발 가능성: 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 453,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 주변 시세, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 인수 보증금이 없어 권리상의 부담은 적으나, 건물 노후화 및 토지거래허가구역 지정 등의 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 시장 상황에 따라 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (세부적인 입찰가 산정은 별도의 정밀한 시세 조사 및 권리 분석을 통해 확정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.