나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35103 [1] 경기도 김포시 장기동 1642 고창마을 반도유보라 903동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동 소재 '장기초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지로 이루어져있고 상가 등 각종 편의시설과의 접근성도 양호하여 제반 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.

교통상황

제반 차량의 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 10여분 정도 거리에 김포골드선 '장기역'이 소재하여 대중교통은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물 내 9층 일부로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

공부상 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 제반 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로, 고창마을 반도유보라 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 아파트단지( 고창마을 반도유보라 ) 남동측으로 폭 25미터 정도의 도로, 남서측으로는 폭 약 40미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종 지구단위계획구역(장기택지개발사업) , 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(장기고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장기초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(장기택지개발사업) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보 과문의) 입니다

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부천지원 2025타경35103 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 물건내역

소재지: 경기도 김포시 장기동 1642 고창마을 반도유보라 903동 9층903호

용도: 아파트

감정가: 504,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 66.85㎡ (약 20.2평)

토지지분: 66.85㎡ (약 20.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 101.87㎡ (약 30.8평)

건물지분: 101.8709㎡ (약 30.8평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 기본 정보

아파트명: 고창마을 반도유보라 (김포한강신도시반도유보라)

사용승인일: 2008년 06월 27일

총 동수: 8개동

세대수: 447세대

최고층: 18층 (단지 정보 기준) / 15층 (903동 기준)

전용면적: 101.87㎡ (약 30.8평)

주차대수: 총 727대 (지상 4대, 지하 723대 추정)

관리사무소 연락처: 031-982-3242

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 김포시 장기동 소재 '장기초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트 단지로 형성되어 있으며, 상가 등 각종 편의시설과의 접근성이 양호하여 주거 환경이 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 도보 약 10분 거리에 김포골드라인 '장기역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 아파트 단지는 남동측으로 폭 25미터, 남서측으로 폭 약 40미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육 제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(장기고등학교, 장기초등학교), 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내에는 허가 후 거래가 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 채권자 윤OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 권리 및 말소기준

등기부상 말소기준권리는 2024년 03월 07일 접수된 인천지방법원 부천지원 2025타경35103 강제경매개시결정 등기(갑4)입니다. 이보다 선순위인 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 3번 주택임차권 등기입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤미진

보증금: 430,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-24

확정일자: 2021-12-28

대항력: 있음

3.4. 인수되는 권리

등기부상 을구 3번 주택임차권(윤미진)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 임차인의 보증금 430,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 위 임차권 인수 고지사항에 따라 인수 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 아파트 단지는 대규모 주거 단지를 형성하고 있으며, 단지 주변으로 상가, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 김포골드라인 장기역을 중심으로 상권이 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

단지 인근에 장기초등학교, 장기중학교, 장기고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 생활 편의 시설

마트, 병원, 관공서 등 생활에 필요한 제반 편의시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 윤미진의 보증금 430,000,000원입니다. 배당 순위에 따라 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰가 산정 시 매우 중요한 고려 요소입니다.

6.2. 기타 개발 제한 사항

공항고도제한, 철도보호지구, 택지개발지구 등 다수의 지구단위계획이 지정되어 있어 향후 재건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 장기동에 위치한 대단지 아파트로, 장기역 역세권이라는 교통상의 이점과 주변 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 신축 아파트는 아니지만, 잘 갖춰진 주거 단지 내 위치하고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소로 작용하므로, 철저한 권리 분석 및 임차인과의 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 김포골드라인 장기역 도보 이용 가능.

* 편리한 생활 인프라: 단지 주변의 풍부한 상업 및 편의시설.

* 교육 환경: 초, 중, 고등학교가 인접하여 학군 우수.

* 안정적인 주거 단지: 대규모 아파트 단지 내 위치.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가는 504,000,000원이며, 최근 실거래가는 2026년 5월~6월에 465,000,000원(8층, 4층, 10층) 수준에서 거래되었습니다. 이는 감정가 대비 약 92% 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 잠재적 최고 낙찰가격을 산정하기 위해, 감정가와 최근 실거래가를 고려할 때 4억 6천만원에서 5억 1천만원 사이의 시세를 형성하고 있다고 볼 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인 윤미진의 보증금 430,000,000원을 인수할 가능성이 존재하므로, 실제 입찰가는 인수될 보증금을 제외하고 신중하게 산정해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있더라도, '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 주의사항이 있는 점을 감안할 때, 임차인의 보증금 전액(430,000,000원)을 인수할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

만약 임차인 보증금을 인수한다고 가정하면, 보수적인 입찰가는 시장 가격에서 인수 금액을 차감하여 매우 낮아질 수 있습니다. 하지만, 배당을 통해 임차 보증금이 전액 변제될 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 투자자의 위험 감수 수준과 임차 보증금 변제 가능성에 대한 최종 확인 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 4억 5천만원 내외에서 시작하여, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 판단 후 상향 조정을 고려하거나, 인수 여부가 확실한 경우 시세 상단까지 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 명확한 인수 보증금 정보를 바탕으로, 입찰가는 보증금 인수 가능성을 충분히 반영하여 3억 5천만원 ~ 4억 5천만원 범위 내에서 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.