나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35272 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 9-25 현대에스빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 여월동 소재 "성곡동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물(현대에스빌) 내 2층 203호로서, (사용승인일:2017.02.28) 외 벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기걸비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 세로의 지선도로(성곡로40번길, 성곡로16번길)에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-200호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (소로3-208호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(엄지유치원-부천교육지원청문의)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35272 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 9-25 현대에스빌 2층 203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 205,000,000원

* 토지면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

* 토지지분: 27.50㎡ (약 8.32평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 39.95㎡ (약 12.09평)

* 건물지분: 39.945㎡ (약 12.09평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물명: 현대에스빌

* 사용승인일: 2017년 02월 28일

* 총 층수: 5층 (본건 2층)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건축물대장 요약:

* 대지면적: 383.8㎡

* 건축면적: 219.24㎡

* 연면적: 659.97㎡

* 건폐율: 57.12%

* 용적률: 171.96%

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 부천시 여월동 소재 "성곡동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

북측 및 서측으로 세로의 지선도로(성곡로40번길, 성곡로16번길)에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2025년 12월 05일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (권리금액: 231,041,606원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

을구 8번 주택임차권 (권리자: 박시은)이 존재하며, 말소기준권리보다 선순위입니다.

* 보증금: 220,000,000원

* 전입일자: 2022년 07월 05일

* 확정일자: 2022년 06월 16일

* 배당신고일자: 2025년 01월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 본 경매 절차에서 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 권리 분석 시 인수 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 주택임차권등기가 있어, 배당 결과에 따라 보증금 잔액 인수 가능성이 있습니다.

* 등기부채권 총액: 220,000,000원

4. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 시세 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 부원아트빌 (2003년 건축, 38.36㎡): 2025년 12월, 75,000,000원

* 에스디위너스빌 (2014년 건축, 40.66㎡): 2025년 12월, 186,000,000원

* 세븐캐슬 (2020년 건축, 52.2㎡): 2025년 12월, 270,000,000원

* 시세 분석:

본건은 2017년 건축된 39.95㎡ (약 12.09평) 다세대주택으로, 비교적 신축에 속합니다. 최근 거래된 에스디위너스빌(2014년 건축, 40.66㎡)이 1억 8,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 2억 500만원은 시장가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다. 연식이 신축일수록, 면적이 유사할수록 가격이 상승하는 경향을 보입니다.

5. 생활정보

* 주거환경:

다세대주택 및 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 지역입니다.

* 편의시설:

"성곡동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 설비내역:

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성:

을구 8번 임차인 박 씨의 보증금 2억 2천만원은 대항력 있는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표시는 해당 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됨을 시사하지만, 실제 배당 결과에 따라 인수 여부가 최종 결정되므로 주의가 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정:

본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 또는 법인 등이 토지를 취득하는 경우 허가를 받아야 하나, 일반 개인 매수자의 경우 직접적인 영향은 적을 수 있습니다. 그러나 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있으므로 관련 법규를 확인하는 것이 좋습니다.

* 임대관계 미상:

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 명확하므로 해당 임차인과의 관계가 가장 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 사용 승인된 현대에스빌 내 다세대주택으로, 부천시 오정구 여월동에 위치하고 있습니다. 감정가는 2억 500만원으로 책정되었으며, 인근의 유사 물건 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 가장 큰 권리상의 특징은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이며, 보증금 2억 2천만원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 다만, 현재 경매 정보상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어, 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높게 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 권리관계는 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 연식이 짧아 하자 발생 가능성이 낮고 관리가 용이합니다.

* 실거주 적합: 약 12평의 전용면적은 1인 가구 또는 신혼부부 등 소형 가구의 실거주에 적합합니다.

* 생활 편의시설 접근성: 행정복지센터 및 상업시설이 인근에 있어 생활이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례(에스디위너스빌, 40.66㎡, 2014년식)가 1억 8,600만원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 2억 500만원입니다.

* 인수 보증금 제외 분석:

* 본건은 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 2억 2,000만원이 존재합니다.

* 그러나 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기는 본 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받아 매수인이 추가로 인수할 보증금이 없을 것으로 예상됨을 의미합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 중심으로 산정하며, 임차인 보증금 직접 인수 부담은 제외합니다.

* 예상 입찰가:

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 1억 9,000만원에서 2억 1,000만원 사이에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 1억 9,000만원 ~ 2억 500만원 수준을 목표로 하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 반드시 배당표 확정 후, 임차인의 보증금 배당 여부를 최종 확인하고 결정해야 합니다.

10. 주변 유해시설 정보

* 지도 검색 결과, 본건 소재지인 경기도 부천시 오정구 여월동 9-25 일대는 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 인근에 공원(여월정공원 등)과 주거단지, 근린생활시설이 위치하고 있습니다. 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.