나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5068 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 238-6 채움아파트 2층 201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021.08.04) 외 벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등, 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

'공동주택(아파트)'로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 '공동주택(아파트) 및 제1종근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(오정초-부천교육지원청문 의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026. 8.25.))입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

-제시외 새시조 폴리카보네이트지붕 단층/ 발코니 등 7.5 ㎡포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부천지원 2025타경5068 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOO

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 238-6 채움아파트 2층 201호 (도로명주소: 경기도 부천시 오정구 소사로808번길 58)

1.2. 물건 현황

건물명: 채움아파트

용도: 공동주택(아파트)

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 11층 (본건 2층)

사용승인일: 2021년 08월 04일

주위환경: 오정초등학교 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 보통 수준임.

임대관계: 임대관계 미상. 인수 보증금 합계 0원.

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 35.73㎡ (약 10.80평)

건물면적(전용면적): 73.08㎡ (약 22.10평)

건물 제시외 면적: 새시조 폴리카보네이트지붕 단층/ 발코니 등 7.5 ㎡ 포함 (주의사항 및 물건명세서 비고 기재)

토지 지분: 35.73㎡

건물 지분: 73.08㎡

분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않습니다.

1.4. 감정 및 매각 정보

감정가: 484,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

위치: 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 북동측 인근.

주변환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.2. 도로 및 토지 이용 계획

도로상태: 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(오정초), 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당 (오정농업협동조합, 432,000,000원, 2023.02.22.)

등기부채권 총액: 757,000,000원 (을1: 432,000,000원, 을2: 325,000,000원)

소멸 예정 권리: 을1, 을2 근저당 및 갑5 임의경매(채권자: 오정농업협동조합, 353,707,362원) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

주의사항: 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금이나 차임 등 임대차 관련 사항이 미상이므로 명도 진행 시 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 기타 권리 사항

토지거래허가구역: 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 해당합니다. 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 제1종근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역입니다. 건물이 복합 용도(공동주택, 제1종근린생활시설)로 건축되었으므로, 주변 상권은 주거 지원 기능과 근린 생활 편의시설을 중심으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 오정초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 대부분 주거 및 근린생활시설 지역으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 주체는 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 건물 관련 사항

* 제시외 건물: 새시조 폴리카보네이트지붕 단층 및 발코니 등 약 7.5㎡가 포함되어 있다는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 원상복구, 철거 또는 명도 협의 과정에서 추가 비용이나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 복합 용도 건물: 건물 전체가 공동주택 및 제1종근린생활시설로 이용 가능하게 건축되어 있어, 일부 층의 상가 이용 등 관련 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 권리 관련 사항

* 임대관계 미상: 임차인이 있을 가능성이 있으나 보증금 및 차임 등 관련 정보가 확인되지 않아 명도 진행 시 세입자 확인 및 협상이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 아파트로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 오정초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점, 제시외 건물 포함 가능성, 임대관계 미상인 임차인 존재 가능성 등의 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 충분히 검토하고 명도 등 후속 절차에 대한 대비를 철저히 한다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 양호한 입지: 오정초등학교와 인접한 주거지역으로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 484,000,000원을 기준으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 본건의 잠재적 리스크 요인(토지거래허가, 명도 가능성 등)을 종합적으로 분석하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.