나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514818 [1] 인천광역시 남동구 간석동 94-6 리원캐슬 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석3동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 유사형 업무시설과 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2019.09.26인 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물내 4층 401호로서 외 벽 : 석재붙임 및 시멘몰탈위 페인팅마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 오피스텔로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 난방설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 오피스텔 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 남서측과 북서측으로 각각 노폭 약8미터, 6미터 정도의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등 에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025.08.06.~2026.08.25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514818 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 94-6 리원캐슬 4층 401호

건축물 사용승인일자: 2019년 9월 26일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 중 4층

건물 용도: 오피스텔

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 209,000,000원

토지면적: 8.68㎡ (약 2.63평)

토지지분: 8.675㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.15㎡ (약 20.31평)

건물지분: 67.15㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경

* HUG 인수조건 변경 내용에 대한 상세 확인 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석3동행정복지센터 남서측 인근에 위치함.

주위는 유사형 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 장방형이며 오피스텔 부지로 이용 중임.

건물이 소재하는 부지는 남서측 및 북서측으로 각각 폭 약 8미터 및 6미터 정도의 도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 21일까지, 외국인 등에 한함 - 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023.03.13.)

3.2. 등기부상 권리 현황

* 소유권 보존 및 이전 등기 다수 확인됨.

* 을구 3번 순위 주택임차권 (권리금액 258,000,000원): 등기부상 말소 처리되었으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있음.

* 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 실제로는 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

* 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 소유권이전과 함께 소멸될 것으로 예상됨.

* 주택도시보증공사 가압류 (2023.03.13.)

* 주택도시보증공사 압류 (2025.03.17.)

* 주택도시보증공사 강제경매 개시결정 (2025.12.17.): 본 경매 사건의 개시 결정 등기임.

3.3. 인수되는 권리 (주의사항)

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차보증금 등 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '을구 3번 주택임차권등기' 관련 물건명세서 상 기재된 내용에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 간석3동행정복지센터 인근으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

대형마트, 백화점 등 대규모 상업시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됨.

4.2. 지역적 특성

일반상업지역으로 분류되어 있어, 다양한 업종의 상업 활동이 가능한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 오피스텔로 이용 중이며, 내부에는 상·하수도시설, 위생시설, 가스, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변에 행정복지센터, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통 및 접근성

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함.

* 차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망을 통해 주요 도로 이용이 수월함.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 파악해야 하며, 해당 변경 조건이 매각 진행이나 향후 소유권 행사에 미칠 영향 검토가 필요함.

6.2. 권리관계 복잡성

등기부상 임차권 등기 말소 관련 내용과 물건명세서 상의 비고 사항이 상이한 부분이 있어, 최종적인 권리 소멸 여부에 대한 법적 검토가 필요함. (다만, 대항력 없음 및 HUG 동의 확약서로 인해 소멸 가능성 높음)

6.3. 토지거래허가구역 (외국인 등)

외국인 등이 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 하는 지역으로, 외국인 투자자의 경우 이 부분을 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 일반상업지역에 속해 있으며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 비교적 양호한 편입니다. 감정가는 2억 9백만원이며, 최근 유사 면적 오피스텔이 1억 6천 2백만원에 거래된 이력이 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행 중이며, 채권 총액은 4억 9천 9백만원에 달합니다. 임차인 정보 상 대항력이 없고, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 권리관계의 복잡성으로 인해 입찰 전 철저한 권리 분석과 추가 정보 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호 예상 (2019년 준공)

* 간석동 역세권 및 상업지역 내 입지로 향후 가치 상승 잠재력 보유

* 인근 교통망 및 편의시설 접근성 양호

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도 관련 부담 최소화 예상

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 거래 사례(1억 6,200만원)와 감정가(2억 9백만원)를 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 다르겠으나 보수적인 관점에서 180,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 낙찰가율 80~90% 수준을 가정한 수치이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 시세 재확인을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

10. 주변 시설 조사 (혐오시설)

인천광역시 남동구 간석동 94-6번지 일대 및 주변 도로(간석로 50번길 19)를 기준으로 지도상에서 확인한 결과, 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설, 유해 시설 등)은 현재까지 파악되지 않았습니다. 주변 지역은 주로 주거용 오피스텔, 상가, 주택 등으로 형성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.