나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514760 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-56 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 지하철 1호선 '제물포역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 지하철 1호선 '제물포역' 및 노선버스정류장이 소 재하는 등 대중교통이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 드라이비트마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 평탄한 정방형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514760 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-56 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 30.40㎡ (약 9.20평)

토지지분: 30.4㎡ (약 9.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.43㎡ (약 22.82평)

건물지분: 75.43㎡ (약 22.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (해당 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 지하철 1호선 '제물포역' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 '제물포역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다.

1.1. 1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 건축물대장상 사용승인일은 2018년 3월 30일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.1. 2. 토지 이용 상태

본건 토지는 완경사 지대 내 자체 지반이 평탄한 정방형 토지로서 공동주택 및 업무시설의 부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역(2025-12-08)으로 지정되어 있으며, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2023-09-20)에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래계약 허가구역(2025-08-21 ~ 2026-08-25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다.

* 주요 권리 현황:

* 채권자(신청인): 주택도시보증공사 (강제경매)

* 임차인: 신주희 (보증금 260,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2021-07-02

* 확정일자: 2021-06-15

* 배당신고일자: 2023-08-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 인수 의무 없음)

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (갑4, 2021-11-12)

* 등기부 채권 총액: 260,000,000원

* 권리 분석 요약:

본건 경매 진행으로 인하여 위에서 언급된 모든 권리(압류, 가압류, 근저당, 임차권 등)는 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인의 보증금 260,000,000원에 대한 인수 부담이 없으므로 안심하고 입찰에 참여할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출은 본건이 명확하게 정리된 상태로 매각됨을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 숭의동 일대는 제물포역을 중심으로 주거와 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 지하철역과 인접하여 유동인구가 꾸준하며, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 발달해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 인근 지역은 지속적인 개발 수요를 보일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 제물포역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 이용 편리.

* 편의시설: 주변 상업시설을 통한 다양한 생활 편의시설 접근 용이.

* 주거 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 경매 신청인이 주택도시보증공사인 점과 HUG 인수조건 변경 사항은 본건이 HUG의 관리하에 있음을 나타냅니다. 이는 권리 관계를 명확히 하고 매각을 원활하게 진행하기 위한 절차로 보이나, 관련 세부 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역 등은 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다. 외국인 등 대상자 제한이 있는 토지거래계약 허가구역에 해당하므로, 특정 매수자에게는 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 제공된 주변 다세대주택 매매 사례(2002-2003년 건축)의 평당 가격과 비교 시, 본건(2018년 사용승인)의 감정가는 신축 연식에 따른 가치 상승분을 반영한 것으로 판단됩니다. 그러나 시장 상황에 따라 감정가 대비 실제 거래가는 변동될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 다세대주택입니다. 권리관계가 매우 깔끔하며, 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없어 투자 위험성이 낮습니다. HUG의 적극적인 관리가 이루어지고 있어 명확한 절차로 매각될 것으로 예상됩니다. 입지, 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때 안정적인 투자 대상으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 지하철 1호선 제물포역 인접.

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 관리 상태 양호 및 감가상각 적음.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 선순위 권리 및 임차보증금 인수 의무 없음.

* HUG 관련 명확한 매각 진행: 주택도시보증공사의 채권자 및 인수조건 변경 관련 사항으로 권리 정리가 확실함.

* 향후 지역 가치 상승 기대: 역세권의 지속적인 개발 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들은 건축 연도가 2002~2003년으로 본건(2018년 사용승인)보다 오래되었음을 감안해야 합니다. 본건은 신축 연식의 이점을 바탕으로 감정가 246,000,000원이 산정된 것으로 보입니다.

권리 인수 부담이 없고, 비교적 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 약간의 할인율을 적용한 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

1.9. 주변 시설 정보

주변 시설 검색 결과, 본건은 지하철 1호선 제물포역 남동측 인근에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 지도상으로 확인한 결과, 본건 인근에서 특별히 혐오시설이나 공업 시설이 직접적으로 눈에 띄지는 않았으며, 일반적인 도시 주거 및 상업 지역의 환경을 유지하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.