나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1927 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 574-3 에이동 3층316호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 수인분당선 "숭의역" 남측인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 제3층 제316호로서, (사용승인일: 1989.06.30) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 인접공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1927 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 574-3 A동 3층 316호 (신 주소: 인천광역시 미추홀구 아암대로29번길 42, A동 3층 316호)

용도: 아파트

감정가: 120,000,000원

토지 면적: 24.75㎡ (약 7.49평)

건물 면적 (전용 면적): 39.78㎡ (약 12.03평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 신한은행 (신OOO)

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, 수인분당선 "숭의역" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 수인분당선 숭의역을 통한 수도권 접근성 또한 양호합니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 제3층 제316호에 해당하며, 사용승인일은 1989년 6월 30일입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 인접 공공도로와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3, 신한은행 근저당권 (2020.01.31. 접수, 채권액 73,200,000원)입니다.

등기부 현황:

* 소유권 이전: 김영란 (1996.10.01.), 이길우 (2002.04.02.), 이상윤 (2020.01.31.)

* 근저당권: 신한은행 (2020.01.31., 73,200,000원) - 말소기준권리

* 압류: 인천세무서장 (2022.03.15.)

* 가압류: 채해연 (2023.05.23., 6,558,000원)

* 가압류: 전정치 (2023.08.17., 7,529,800원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024.01.02.)

* 압류: 미추홀구(인천광역시) (2024.11.15.)

* 가압류: 주식회사흑산도수산 (2025.09.04., 17,191,000원)

* 임의경매개시결정: 신한은행 (2025.12.12., 57,111,941원)

매각 후 소멸되지 않는 권리: 등기부상 기재된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (지상권은 기재되지 않았습니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임차인 주의사항: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 대항력 있는 임차인이 있는지 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 금액이 미상인 임차인이 있을 경우 주의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트와 다세대주택이 밀집된 주거 지역과 근린생활시설이 혼재하는 복합 상권입니다.

수인분당선 숭의역 역세권으로 기본적인 상업 시설 이용이 편리하며, 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달한 것으로 판단됩니다.

대규모 상업 시설보다는 인근 주민들의 일상생활 편의를 지원하는 상권 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 숭의역을 통해 인천 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 역세권 주변의 상업 시설 이용도 편리합니다.

* 교육시설: 본 물건은 상대보호구역으로 지정된 교육시설 인근에 위치하고 있습니다. (남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))

* 주변 시설: 인근에 인천축구전용구장이 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 권리 관계나 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 따라서 권리 분석 및 물건 조사 시 더욱 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1989년 사용승인된 건물로, 연식이 상당하므로 향후 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 숭의역 역세권에 위치한 아파트 경매 물건으로, 기본적인 입지 및 교통 여건이 양호하다는 장점이 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수할 부담은 없습니다.

다만, 유동화 물건이라는 특수성, 토지 이용계획상의 제약, 그리고 건물의 노후도 등을 신중하게 고려한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 숭의역을 이용한 편리한 교통망 확보.

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용 용이.

* 권리 인수 부담이 없어 비교적 안전한 경매 투자 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 120,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 주변 부동산 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 물건의 현황(수리 상태, 임대 수요 등)을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

인수할 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 이러한 별도의 금액을 고려할 필요는 없습니다.

본 물건은 유동화 물건이라는 특성과 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하므로, 이러한 요인들을 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.