나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1963 [1] 인천광역시 연수구 송도동 21-28 더퍼스트시티송도 7층102-701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

건물의 구조 철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 10층 건 내 제7층 제102-701호로서, (사용승인일 : 2022.05.11.) 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 등 마감 창호 : 하이새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 아파트임. (후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 인접 필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 건부지(아파트 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 폭 약 15미터, 북동측 및 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-14호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-18호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. 기호(2) : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-14호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. 기호(3) : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-355호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. 기호(4) : 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m~12m)(소1-18호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-355호선)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-11-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

인천지방법원 2025타경1963 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 우OOO입니다.

1.2. 소재지및용도

인천광역시 연수구 송도동 21-28, 더퍼스트시티송도 7층 102-701호에 위치하며, 용도는 아파트입니다.

1.3. 면적정보

토지 면적: 28.94㎡ (약 8.75평)

토지 지분: 28.9436㎡ (약 8.75평)

건물 면적: 64.92㎡ (약 19.64평)

건물 지분: 64.925㎡ (약 19.64평)

전용 면적: 64.92㎡ (약 19.64평)

분양 면적: (제공된 정보만으로는 정확한 분양 면적 산출이 어렵습니다. 일반적으로 전용 면적보다 크며, 공용 면적을 포함한 면적입니다.)

1.4. 감정가및채권자

최초 감정가는 592,000,000원입니다. 채권자는 우OOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 아파트 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

주요 시설: 인천신정초등학교, 공원, 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔 등이 인접해 있습니다.

혐오 시설: 주변에 직접적으로 언급된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 8일 접수된 우리은행 근저당권(을1, 515,900,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 권비연 (권 )

보증금: 40,000,000원

차임: 1,400,000원

전입/확정일자: 2024년 10월 29일

배당신고일자: 2025년 12월 8일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 40,000,000원에 대한 인수 금액은 0원입니다.

3.4. 기타 권리사항

집행법원에 채권 신고된 사항: 우리은행 (임의경매 채권자) 508,662,422원, 현대캐피탈(가압류) 18,617,409원, 부천세무서장(압류), 부천시(압류), 연수구(인천광역시)(압류) 등이 등기부에 기재되었으나, 말소기준권리 이후 권리이므로 모두 소멸됩니다.

총 등기부채권액: 557,717,409원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 송도동은 인천 경제자유구역 내 신흥 주거지역으로, 최신 인프라와 계획된 도시 환경이 특징입니다. 젊은층 및 가족 단위 거주 비율이 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업 시설 현황

단지 인근에 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족됩니다. 대규모 상업 시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 남동측 인근에 인천신정초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다. 주변에 다수의 교육 시설이 밀집해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

생활 편의: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설은 단지 내 및 인근 상가를 통해 이용 가능합니다.

문화/여가: 송도 국제도시의 다양한 문화, 레저 시설 이용이 가능하나, 본건에서 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

현재 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 대항력 있는 임차인도 확인되지 않았습니다. 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 일반적인 법적 절차상의 변동 가능성은 존재합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성, 금리 인상 가능성, 지역 내 공급 물량 증가 등 거시 경제 및 지역 시장 상황에 따른 가격 하락 위험이 존재합니다.

6.3. 물리적 리스크

2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기 거주 시 발생할 수 있는 건물 노후화, 하자 발생 등에 대한 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 연수구 송도동에 위치한 더퍼스트시티송도 아파트 경매 물건으로, 비교적 신축 건물이며 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금도 없는 상태입니다. 토지이용계획상 경제자유구역, 준주거지역 등으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 최근 부동산 시장의 변동성과 금리 상황을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물이므로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 가능합니다.

* 양호한 입지: 송도 국제도시 내 주요 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 안전한 등기부 상태를 기대할 수 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 경제자유구역 내 위치하여 지속적인 지역 개발 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최초 감정가: 592,000,000원

임차인 인수 보증금: 0원

입찰가 산정 고려사항:

* 현재 감정은 2026년 9월 17일 기준으로 작성되었으며, 시장 상황 변동을 반영해야 합니다.

* 본 물건은 2022년 5월 사용승인을 받은 비교적 신축 아파트입니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율을 참고하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 송도 지역 아파트 시장 동향을 파악하여 보수적으로 접근합니다.

권고 입찰가 범위: 540,000,000원 ~ 570,000,000원

(본 가격은 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.