나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4647 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 6층에스624호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 구리시 갈매동 소재"산마루초등학교"북동측 인근에 위치하는 구리갈매아너 시티내 위치하며 주변지역은 대규모아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 등으로 형성된 구리갈매공공주택지구로서 제반 환경은 양호한 지역임.

교통상황

간선도로(제1외곽순환도로, 세종포천고속도로) 및 전철역(경춘선 갈매역)에 비교적 가깝고 시내외버스 이용이 대체로 편리하므로 제반 교통여건은 양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층내 6층 에스624호로서, 사용승인일 : 2022.12.16 외벽 : 석재 타일 및 기타 외장재 마감. 내벽 : 에스624호의 개별 내외벽의 구조는 간이구조(새시 유리벽체)임. 창호 : 건물외부와 통하는 창호는 없음.

이용상태

공장(지식산업센터) : 현재 공실상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 승강기설비, 화재탐지설비 및 경보설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

유사 가장형의 형태로서 인접지대와 등고 평탄한 지반을 이루고 있으며 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로1류 및 중로2류에 접하며 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인 지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>. 「토지이용규제 기본법 시행령」제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가 대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공장(지식산업센터) 지원시설(기숙사 근린생활시설) 건물임. 관련 법령에 따른 입주(취득) 자격 및 업종 제한이 있을 수 있으므로 관할 관청에 입주 가능 여부 사전 확인 요망.
2.현황 조사상 현재 공실 상태임. 미납된 공용부분 관리비가 있을 경우 매수인이 인수할 수 있으므로 입찰 전 관리사무소에 금액 확인 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경4647 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-6

건물명: 구리갈매 아너시티

해당 호수: 6층 에스624호

용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설 - 기숙사, 근린생활시설, 운동시설)

감정가: 53,000,000원

토지 면적: 3.81㎡ (약 1.15평)

건물 면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

사용승인일: 2022년 12월 16일

건물 총 층수: 10층

해당 층수: 6층

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "산마루초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 등으로 형성된 구리갈매공공주택지구이며, 제반 환경은 양호한 지역입니다.

교통 상황: 간선도로(제1외곽순환도로, 세종포천고속도로) 및 전철역(경춘선 갈매역)에 비교적 가깝습니다. 시내외버스 이용이 대체로 편리하여 제반 교통 여건은 양호한 지역입니다.

도로 상태: 중로1류 및 중로2류에 접하며, 차량 출입이 용이합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인 지역에 해당합니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 특정 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대 아파트)에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 본 건 용도와의 직접적인 연관성은 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (수협은행, 2023년 5월 11일 접수, 채권금액 37,200,000원)

등기부상 채권 총액: 37,200,000원

주요 등기 내용:

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2023년 5월 11일)

* 을1: 근저당권 (수협은행, 2023년 5월 11일) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (수협은행, 2025년 12월 16일) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 7월 22일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 건이 위치한 구리갈매공공주택지구는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 지식산업센터가 복합적으로 형성된 지역입니다.

업종 제한 가능성: 건물이 지식산업센터 및 지원시설(기숙사, 근린생활시설) 용도로 이용되고 있어, 관련 법령에 따른 입주(취득) 자격 및 업종 제한이 있을 수 있습니다. 이는 투자 및 실제 사용 시 중요한 고려사항입니다.

1.4. 생활정보

주요 시설: "산마루초등학교"가 인접해 있으며, 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

교통 접근성: 경춘선 갈매역을 이용할 수 있으며, 제1외곽순환도로 및 세종포천고속도로 접근성이 뛰어나 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

입주 및 업종 제한: 지식산업센터 및 지원시설 건물 특성상, 관련 법규에 따른 입주 자격 및 업종 제한이 존재할 수 있습니다. 입찰 전 관할 관청에 반드시 확인이 필요합니다.

공실 상태: 현재 공실 상태로, 향후 공실 리스크 및 이에 따른 공실 기간 동안의 투자비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

관리비 인수: 미납된 공용부분 관리비가 있을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 금액을 확인해야 합니다.

유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매와는 다른 구조를 가질 수 있으며, 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 특정 용도에 한정되지만, 지정 기간 내 토지 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 갈매동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 지식산업센터입니다. 입지 조건은 대규모 주거단지 배후와 우수한 교통망을 갖추고 있어 긍정적입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 지식산업센터 및 지원시설 용도로 인한 입주/업종 제한 가능성, 현재 공실 상태, 미납 관리비 인수 가능성 등은 투자 결정 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 유동화 물건이라는 점도 특이사항으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 양호한 상태 유지 가능성이 있습니다.

우수한 교통망: 경춘선 갈매역 및 주요 도로망 접근이 용이하여 광역적인 이동성이 뛰어납니다.

잠재적 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 공공주택지구로 인해 향후 임대 수요가 기대됩니다.

초기 투자 비용: 감정가 대비 면적이 작아 상대적으로 낮은 초기 투자 금액으로 진입 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 53,000,000원

면적: 건물 11.80㎡ (3.57평), 토지 3.81㎡ (1.15평)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 임대수익률, 향후 예상되는 공실 기간, 입주/업종 제한 해소 가능성, 관리비 미납액 인수 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 범위에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 특수성(공실, 입주 제한, 유동화 물건)을 감안할 때, 추가적인 시세 조사 및 전문가 컨설팅을 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공실 발생 기간 동안의 비용 발생 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.