나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7317 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1400-1 해오름 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '고양송암고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 본건 남동측 인근의 고봉로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2017.09.21.인 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 공동주택, 해오름 2동(현황 102동) 중 3층 301호로서, 외벽: 드라이비트 마감 및 일부 치장벽돌, 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: PVC(하이)샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 다용도실, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

본건은 공부상 '2동'으로 되어 있으나, 현황 건물 외벽에 '102동'으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

공부상'2동'이나 현황 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

고양지원 2025타경7317 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산동구 성석동 1400-1 해오름 2동 3층301호 (신주소: 경기도 고양시 일산동구 감내길 21-19)

1.3. 물건 종류

다세대주택

1.4. 감정가

182,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 56.51㎡ (약 17.10평)

건물면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

신OOO (등기부상 확인된 채권자는 신한은행입니다.)

1.9. 건축물 정보

사용승인일: 2017년 9월 21일

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

층수: 지상 4층 중 3층 301호

1.10. 특이사항

유동화물건

공부상 '2동'이나 현황 '102동'으로 표기됨

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '고양송암고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 진출입은 용이하며, 본건 남동측 인근의 고봉로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 도로 접근성

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

소유권은 이상규 님, 서채원 님 순으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2018년 4월 2일 접수된 신한은행 근저당권(채권최고액 84,000,000원)입니다.

본 경매는 2025년 12월 15일 접수된 신한은행의 임의경매 개시결정(63,000,299원)에 의해 진행되고 있습니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상.

보증금 인수 부담이 없으므로 명도 진행에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.3. 2. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km, 고도16m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등 다양한 도시계획 및 법규상 제한이 적용됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육시설

인근에 고양송암고등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.4. 2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 공부상/현황 동수 불일치

건물 외벽에는 '102동'으로 표기되어 있으나, 공부상에는 '2동'으로 기재되어 있습니다. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 혼선 또는 불편을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통한 명확한 파악이 필수적입니다.

1.5. 2. 토지이용계획상 제한사항

본 토지는 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인이 취득 시에는 관련 절차를 이행해야 합니다. 또한, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 여러 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 3. 임대차 관계 미상

물건명세서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명확히 기재되어 있어, 임차인으로 인한 보증금 인수 및 명도 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 시세 분석 및 예상 입찰가

1.6. 1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 인근 성석동 지역의 다세대주택 시세는 120,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

건축 연도 2017~2018년의 '청우하이츠', '화이트캐슬', '은하팰리스' 등 유사 규모 및 연식의 건물 사례들이 해당 가격대에 거래되었습니다.

본건의 감정가 182,000,000원은 최근 실거래가 최고가인 130,000,000원 대비 약 5,200만원 가량 높아, 시세와의 괴리가 상당한 편입니다. 이는 감정평가 시점 및 평가 기준에 따른 것으로 판단됩니다. 본건의 전용면적(47.50㎡)을 고려할 때, 최근 거래 사례(60.7㎡ ~ 71.2㎡)의 면적 차이를 감안하더라도 감정가 수준은 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

1.6. 2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 182,000,000원이나, 최근 실거래가는 최대 130,000,000원으로 확인되어, 실거래가 대비 감정가가 약 40% 높습니다.

1.6. 3. 예상 입찰가 산정

본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되고, 인수할 임차 보증금이 없는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

최근 실거래가 추세를 감안할 때, 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

감정가가 높은 점, 공부상/현황 동수 불일치 등의 리스크 요소를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원에서 135,000,000원 사이로 제시합니다. 이는 최근 시장 거래 가격을 존중하면서도, 입찰 경쟁 상황을 고려한 보수적인 접근 방식입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 공부상 동수와 현황 동수의 불일치는 향후 재산권 행사에 불편을 초래할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 만큼, 시세 조사를 면밀히 진행하여 보수적인 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 2017년 준공으로 건물 상태 양호 기대.

* 인수할 임차보증금 및 부담해야 할 권리가 전혀 없어 권리 분석이 매우 깔끔함.

* 유동화 물건으로 매각 절차 진행이 비교적 원활할 수 있음.

* 감정가 대비 실거래가가 낮아, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 존재함.

1.9. 주변 혐오시설 조사 결과

제공된 정보 및 관련 자료를 종합적으로 조사한 결과, 본건 소재지 주변에 현저한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 일반적인 주거 및 준농림 지역의 특성을 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.