나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65123 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층610호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지하철 3호선 "지축역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "지축역" 등이 소재하는 바, 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제6층 제610호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나, 인접한 타 호수(제6층 제611호)와 벽체구분없이 이용중으로 판단됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, "제1,2종근린생활시설,업무시설 및 의료시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북측으로 노폭 약 40m 내외, 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

대상물건은 인접한 타 호수(제6층 제611호)와 벽체구분없이 사용중으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

대상물건은 인접한 타 호수(611호)와 벽체구분없이 사용중으로 판단 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2025타경65123 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5, 벨라미 6층 610호

* 건물명: 벨라미

* 층수: 6층 (총 9층 건물)

* 전유부분 면적: 건물 35.35㎡ (약 10.70평)

* 토지 지분 면적: 7.81㎡ (약 2.36평)

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물

* 사용 승인일: 2022년 07월 20일

* 토지 형상: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형

* 토지 이용 현황: 제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지로 이용 중

* 건물 용도(공부상): 제1종근린생활시설(의원)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 222,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지하철 3호선 "지축역" 북동측 인근에 위치

* 주위 환경: 대규모 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재

2.2. 교통상황

* 차량 진출입 용이

* 인근 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "지축역" 소재

* 대중교통 상황: 보통

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 경매 구분: 부동산 임의경매

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 배당신고일자: 2026년 01월 02일

* 대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 농협은행주식회사, 159,600,000원, 2022-08-19)

* 채권총액: 159,600,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 기타 권리: 갑3 (임의경매, 농협은행, 140,558,884원, 2025-12-16, 말소)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음 (지상권 개요 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용상태

* 공부상 용도: 제1종근린생활시설(의원)

* 현재 이용 상태: 인접한 타 호수(제6층 제611호)와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중으로 판단됨.

* 건축물대장상 복합 용도: 제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설

4.2. 주변 상권

* 인근에 대규모 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설이 소재하여 상권 잠재력 양호

* 지축역 초역세권으로 유동인구 및 배후수요 기대 가능

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

* 기본적인 위생 및 급·배수 설비

* 승강기 설비, 화재 탐지 설비

* 지하 주차장 시설 완비

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 본 물건은 유동화 물건임.

* 주의사항: 대상 물건은 인접한 타 호수(611호)와 벽체 구분 없이 사용 중으로 판단됨.

* 임대 현황: 임대 미상

6.2. 공부와의 차이

* 실제 이용 현황이 공부상 용도 및 구획과 상이할 수 있음. (인접 호실과 벽체 구분 없이 이용 중)

6.3. 법적 제한 및 토지이용계획

* 일반상업지역, 지구단위계획구역 (고양지축지구)

* 광로3류(폭 40~50m), 중로2류(폭 15~20m) 접함

* 가축사육제한구역 (일부 제한)

* 공공주택지구 (고양지축지구)

* 제한보호구역 (전방지역:25km)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인등 대상, 특정 용도 토지)

6.4. 혐오시설 확인

* 주변 지역에 대한 확인 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 제한보호구역 등의 공법상 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지축역 초역세권에 위치한 근린상가로, 주변 아파트 단지 등 배후수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 건물 구조 및 설비가 양호하나, 인접 호실과의 벽체 구분 없이 사용 중인 점은 향후 명도 및 구분 사용 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 다수의 법적 제한 사항이 있으나, 상업지역 내 근린생활시설로서 직접적인 개발 행위에 큰 영향을 주지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 3호선 지축역 인근 입지로 우수한 교통 및 접근성 확보

* 주변 대규모 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요

* 신축급 건물(2022년 사용승인)로 관리 상태 양호 예상

* 감정가 대비 합리적인 금액으로 신규 투자 진입 기회

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수되는 보증금이 없어 권리상 안전한 물건입니다.

* 주변 시세, 임대 현황, 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가는 본 보고서에서 직접 산정하기 어려우므로, 상세한 시세 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시기를 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.