나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65129 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 1800 라몬테이탈리아노 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재「한류수변공원」 서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 상업지대로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/ 지상 5층 건물로서 제1층 제106호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

판매시설(상가)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, E/V설비, 소방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 가장형 토지이며, 판매시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 10m 내외의 블록포장 도로 및 동측으로 노폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접해있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(관광문화단지도시개발) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

물건 비고

목록 1 출입구 창문에 '유치권행사중'이라는 표시가 있으나, 신고는 없었고,그 성립여부는 명확하지 아니함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경65129 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 1800 라몬테이탈리아노 1층106호

용도: 근린상가

감정가: 922,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.02㎡ (약 15.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 소재하며, 「한류수변공원」 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재된 상업지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 2층/지상 5층 건물 내 제1층 제106호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅, 창호는 새시로 마감되었습니다. 현재 판매시설(상가)로 이용 중이며, 제1,2종 근린생활시설 용도로도 활용 가능한 토지 위에 건축되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 인접 도로

토지는 인접 도로 및 토지와 등고 평탄한 가장형의 토지입니다. 북측으로는 노폭 약 10m 내외의 블록포장 도로, 동측으로는 노폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 우수합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(관광문화단지 도시개발), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 특이사항으로 2025년 8월 26일까지 외국인 등 대상, 특정 용도로 사용되는 토지에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

말소기준권리는 우리은행 근저당권(금636,000,000원)이며, 본 경매는 에프더블유2312유동화전문유한회사의 임의경매로 진행됩니다. 등기부상 채권 총액은 636,000,000원입니다. 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-19

* 확정일자: 2023-12-29

* 배당신고일자: 2026-03-04

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 보증금

권리분석 결과, 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 상권 특성

대상 물건이 위치한 장항동 일대는 근린생활시설과 아파트 단지가 함께 자리한 상업지대로, 일 평균 유동인구 약 5,000명 수준의 근린상권을 형성하고 있습니다. 대형 상업 시설인 웨스턴돔 등과 인접하여 풍부한 유동인구와 소비력을 기반으로 한 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 다만, 최근 일산 지역 내 일부 대형 상업 시설의 공실 문제 및 상권 침체 우려에 대한 뉴스도 있어, 지역 전반의 상권 동향을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물에는 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터(E/V) 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 서측으로는 「한류수변공원」이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 상업지대에 속해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 사항

물건 명세서 상, 출입구 창문에 '유치권행사중'이라는 표시가 있으나, 법적 신고는 없었으며 성립 여부가 명확하지 않아 주의가 요구됩니다. 유치권의 성립 및 효력에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건 및 임대차 현황

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있으며, 임차인 강 의 경우 전입일자 대비 확정일자 및 배당 신고일자가 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 현황에서 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 기타 특이사항으로 '임대 미상'으로 표기되어 있어 명확한 사실 관계 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도로 토지를 사용하고자 할 경우 허가를 받아야 합니다.

6.4. 광역적 리스크 (잠재적 가능성)

고양시 및 수도권 지역 내에서는 폐기물처리시설(소각장) 설치 등 기피/혐오시설에 대한 주민들의 민감성이 높으며, 관련 갈등이 지속적으로 발생하고 있다는 보도가 있습니다. 본 물건의 직접적인 인근 지역에서 특정 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 광역적인 지역 개발 및 환경 정책 변화에 따른 잠재적 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동의 상업지대에 위치한 근린상가로, 교통이 편리하고 공원 등 편의시설 이용이 용이한 장점을 가지고 있습니다. 건물은 비교적 최신에 건축되었으며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계에서는 말소기준권리보다 후순위의 임의경매로 진행되며, 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, '유치권 행사중' 표시와 그 성립 여부의 불명확성, 유동화 물건이라는 점, 그리고 임대차 현황의 특이사항 등은 투자 결정 시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 주변 상권은 잠재력이 있으나, 지역 내 상권 동향을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산동구 장항동, 한류수변공원 인근, 상업지대 내 위치.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 양호함.

* 권리관계 명확성 (일부 제외): 인수되는 임차인 보증금 없음.

* 상업 및 근린생활시설 용도: 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능.

* 지역 개발 호재: GTX-A 노선 개통 예정 등 (주변 지역의 일반적 호재).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 922,000,000원을 기준으로 하되, 유치권 관련 불확실성, 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 임대차 관계의 미확인 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리분석 상 인수되는 보증금은 없으나, 유치권 문제가 원만히 해결되지 않을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서, 해당 위험 요소를 감안하여 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (예: 645,400,000원 ~ 783,700,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.