나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65117 [1] 경기도 파주시 목동동 922 산내마을6단지한라비발디 605동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산들중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 학교, 공원, 동유형의 대단지 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제차량의 출입이 용이하고, 인근 및 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층,지상25층 건물내 제19층 제1902호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅마감 등 창호는 하이샷시 이중창 마감 등임.

이용상태

본건은 아파트(후첨 내부구조도 참조바람.)로 이용중임.

설비내역

본건은 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재경보/방재설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) (파주운정지구)(접함), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2021-02-08)(산들중학교), 상대보호구역(청암초등학교), 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 근저당권자 농협은행에 따르면, 대출당시에 소유권이전 잔금대출이 아니여서 분양계약서를 채무자에게 요청하지 아니함
2. 2026.3.23. 파주시사실조회회신에 따르면, 채무자겸소유자 한미영은 2014.4.2.자로 토지와 건물 포함하여 취득세를 납부하였다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65117 (1)

소재지: 경기도 파주시 목동동 922 산내마을6단지한라비발디 605동 19층1902호

용도: 아파트

토지면적: 51,199.60㎡ (단지 전체 면적)

건물면적: 130.53㎡ (약 39.5평)

감정가: 684,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 대지권미등기, 유동화물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산들중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위에는 학교, 공원, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25~30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(산들중학교, 청암초등학교)에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인, 법인 등 특정 대상자 거래 시 허가 필요).

3. 권리분석

말소기준권리

농협은행주식회사 근저당권 (접수일자 2016.07.27., 금액 292,600,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다. 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 853,414,517원입니다. 이는 시세 대비 높은 수준일 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임차인 현황

* 강유진: 보증금 260,000,000원, 차임 0원. 전입일자 및 확정일자 2024년 5월 30일. 배당신고일자 2025년 12월 16일. 대항력 없음. 인수 보증금 0원.

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없으며, 경매 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다.

주의사항

* 대지권미등기 상태로, 해당 토지에 대한 소유권 이전 등기가 누락되어 있어 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 이 부분은 법적 검토가 필수적입니다.

* 농협은행의 근저당권 설정 당시 소유권이전 잔금대출이 아니어서 분양계약서를 채무자에게 요청하지 않은 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

* 채무자 겸 소유자인 한미영은 2014년 4월 2일자로 토지와 건물을 포함하여 취득세를 납부한 사실이 확인됩니다.

4. 상권분석

주변 환경

대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

교통 접근성

차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

건물 정보

* 아파트명: 산내마을6단지한라비발디 (운정한라비발디플러스)

* 준공년월: 2013년 4월 26일

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층 / 지상 25층 중 19층 1902호

* 전용면적: 130.53㎡ (약 39.5평)

* 단지 정보: 총 823세대, 10개동으로 구성. 단지 내 총 주차대수는 1340대 (지하 1337대, 지상 3대)입니다.

* 설비내역: 개별난방, 위생 및 급배수, 옥내소화전, 화재경보/방재설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설

단지 인근에 산들중학교, 청암초등학교 등 교육시설이 있으며, 근린생활시설과 공원이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권미등기

가장 중요한 리스크 요인입니다. 아파트 건물이 소재하는 토지에 대한 소유권 이전 등기가 누락되어 있어, 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 이에 대한 법적 문제 해결 가능성 및 소요 비용을 반드시 검토해야 합니다.

감정가와 시세의 차이

본 건의 감정가(684,000,000원)와 최근 유사 면적(130.4㎡)의 실거래가(530,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점 이후 시세 하락 가능성 또는 감정가의 적정성 문제와 연관될 수 있습니다.

중복사건 및 유동화물건

중복으로 진행되었던 경매 사건(2026타경60098)이 말소된 점, 유동화물건이라는 점은 채권 채무 관계의 복잡성을 시사하며, 절차상 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지거래허가구역

본 건이 소재한 파주시 목동동 일대는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 및 법인 등 특정 매수인은 취득 시 허가를 받아야 합니다. (일반 내국인 개인은 해당되지 않음)

주변 혐오시설

주변 지역은 아파트 단지, 학교, 공원 등으로 구성된 주거 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 목동동에 위치한 산내마을6단지한라비발디 605동 19층(전용면적 130.53㎡) 아파트입니다. 양호한 입지조건과 대규모 단지라는 장점을 가지고 있으며, 권리분석 상으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이고, 임차인의 보증금 또한 인수할 필요가 없어 비교적 깨끗한 권리 상태로 판단됩니다. 그러나 '대지권미등기'라는 매우 중대한 권리상의 하자 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이 부분에 대한 명확한 법적 검토와 향후 해결 방안 마련이 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 감정가와 최근 시세 간의 큰 격차는 투자 결정 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인해 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어, 예상 낙찰가 산정 및 자금 계획 수립이 용이합니다.

* 잠재적 가치: 대지권미등기 문제가 성공적으로 해결될 경우, 토지 가치가 반영되어 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트로서 지역 내에서 안정적인 수요와 가치를 유지하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 130.53㎡(약 39.5평)의 아파트입니다.

최근 실거래 자료에 따르면, 유사 면적인 130.4㎡(약 39.5평)이 2026년 7월에 530,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 684,000,000원보다 약 154,000,000원 낮은 수준입니다.

제공된 다른 면적대의 실거래가와 본 건의 평균 매매가를 종합적으로 분석해 볼 때, 시장가치는 대략 560,000,000원에서 600,000,000원 범위에 있는 것으로 판단됩니다.

그러나 본 건은 '대지권미등기'라는 중대한 하자 요소를 안고 있으므로, 시세보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 시장가치와 물건의 리스크를 종합적으로 감안한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

최종 예상 입찰가: 575,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.