나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73835 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-11 자연애가 101동 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '호암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 망월사역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2018.09.21) 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택-원룸형(거실, 방, 주방, 화장실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외 도로와 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설, 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 2025타경73835 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 468-11 자연애가 101동 4층 402호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 220,000,000원

* 토지 면적: 20.28㎡ (약 6.13평)

* 건물 면적: 45.99㎡ (약 13.91평) (전용면적)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 호원동 소재 '호암초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대로서, 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철 1호선 망월사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 25m 내외의 도로와 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 대로3류(폭 25~30m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 철도안전법에 따른 철도보호지구, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 그리고 중점경관관리구역(2017-12-22)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (등기부표시: 갑8, 접수일자: 2025-12-18) 입니다.

* 인수되는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 등기부상 별도 지상권 등기는 확인되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표 홍 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-10

* 확정일자: 2022-05-25

* 배당신고일자: 2024-06-17

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차인의 보증금반환채권을 양수(우선변제권 승계)하였으며, ‘임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다’는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 경매 절차에서 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함 - 본건은 금액 명확하나, HUG의 확약서 내용이 중요합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 거래 사례: 최근(2026년 7월) 호원동 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 48.82㎡~71.44㎡ 범위의 주택들이 15,300만원에서 16,000만원 사이에 거래되었습니다. [cite: JSON 1, 2, 3]

* 본건 건물: 대상 물건인 자연애가 101동 402호는 2018년 9월 사용승인된 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 45.99㎡입니다.

* 지역 상권: 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 위치하여 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 남동측 인근에 호암초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

* 교통: 지하철 1호선 망월사역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 건축 정보: 건물은 철근콘크리트구조이며, 2018년 9월에 사용승인을 받았습니다. (9층 건물 중 4층)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한: 본건이 속한 토지는 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* HUG 인수조건: 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석되나, HUG의 확약서 제출 과정 및 관련 법규 해석에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 주거 환경에 직접적으로 악영향을 줄 만한 대규모 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호하며 주거지로서의 입지가 안정적입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 해소된 점은 매우 긍정적인 요인입니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 최근 거래 사례와 비교하여 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약서로 인해 임차 보증금 인수 문제가 해결되어 명도가 깔끔하게 진행될 가능성이 높습니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 지하철역 및 초등학교, 근린생활시설 접근성이 뛰어나 정주 여건이 우수합니다.

* 최신 건축 연한: 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 속하여 건물의 노후화로 인한 부담이 적습니다.

* 실수요 및 투자 가치: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 주택의 수요가 꾸준하며, 소형 투자 상품으로서의 잠재력도 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 220,000,000원

* 최근 거래 시세: 주변 다세대주택의 전용면적 48.82㎡~71.44㎡ 사례가 153,000,000원 ~ 160,000,000원에 거래되었습니다. [cite: JSON 1, 2, 3]

* 시세 분석: 본 건은 전용면적 45.99㎡로, 주변 시세 하단과 유사한 면적입니다. 대상 건물(자연애가)은 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 인근 다세대 주택(2002년 준공)보다 연식이 짧다는 장점이 있습니다. 그러나 주변 시세와 감정가 간에 상당한 괴리가 존재합니다.

* 예상 입찰가 산정: 임차 보증금 인수 부담이 없고, 주변 시세와 건물 연식의 장점을 고려하되, 감정가와의 격차를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 따라서, 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.