나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73797 [1] 경기도 양주시 삼숭동 686-1 양주자이아파트 상가동 1층 1101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 "양주고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트주거지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층건내 제1층 제1101호로서, (사용승인일 : 2005.08.05) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄하게 조성된 3필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 및 상가의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 북측 정문과 남서측 후문을 통해 외부도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

686-1 : 자연녹지지역,제2종일반주거지역,소하천(저촉),중로3류(폭12m~15m)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역<교육환경보호에관한법률>,배출시설설치제한지역(민원해결과에문의바랍니다)<물환경보전법>,소하천구역(야촌천)<소하천정비법>,성장관리권역<수도권정비계획법>임. 686-2 : 자연녹지지역,제2종일반주거지역,소하천(저촉),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,배출시설설치제한지역(민원해결과에문의바랍니다)<물환경보전법>,소하천구역(야촌천)<소하천정비법>,성장관리권역<수도권정비계획법>임. 686-3 : 제2종일반주거지역,중로3류(폭12m~15m)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,배출시설설치제한지역(민원해결과에문의바랍니다)<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73797 (1)

소재지: 경기도 양주시 삼숭동 686-1 양주자이아파트 상가동 1층 1101호

용도: 근린상가

감정가: 88,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.73㎡ (약 13.53평)

토지지분: 44.7278㎡ (약 13.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물지분: 21.42㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 "양주고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트 주거지대로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됩니다. [cite: Provided Text]

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편입니다. [cite: Provided Text]

2.3. 건물구조 및 용도

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제1101호이며, 사용승인일은 2005년 8월 5일입니다. [cite: Provided Text] 건물 외벽은 타일붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. [cite: Provided Text] 본건의 주 용도는 제1종근린생활시설입니다. [cite: Provided Text]

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 686-1: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소하천(저촉), 중로3류(폭12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역(야촌천), 성장관리권역

* 686-2: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(모든축종제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역(야촌천), 성장관리권역

* 686-3: 제2종일반주거지역, 중로3류(폭12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2007년 11월 1일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을1, 채권액 79,920,000원)입니다. [cite: Provided Text]

3.2. 기타 권리관계

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 최경자)

* 가압류 (갑3, 주식회사건남개발, 채권액 64,925,000원) - 말소 [cite: Provided Text]

* 임의경매 (갑8, 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사, 채권액 70,675,885원) - 말소 (본 경매 사건) [cite: Provided Text]

* 압류 (갑9, 양주시, 채권액 불명) - 말소 [cite: Provided Text]

전체 등기부채권 총액은 144,845,000원입니다. [cite: Provided Text]

3.3. 임차인 현황 및 인수 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현황

본 건은 아파트 단지 내 상가동 1층에 위치한 근린생활시설로, 주위는 아파트 단지와 주거지대로 형성되어 있습니다. [cite: Provided Text]

4.2. 영업 상태

"띵동아이스크림 할인점(양주삼숭점)"이라는 간판이 부착되어 있으나, 실제 영업은 하지 않고 내부 공사 수리 중에 있습니다. [cite: Provided Text]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 양주고등학교를 비롯한 학교 시설, 아파트 단지, 근린생활시설이 소재하고 있습니다. [cite: Provided Text]

5.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역으로 폐수처리장, 쓰레기 소각장 등과 같은 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 과거 2011년 경, 본 건과 인근 아파트 단지(양주자이 6,7단지) 주변에 위치한 인쇄업체에서 악취 민원이 제기된 사례가 있습니다. 현재 해당 업체는 이전한 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 미영업 상태이며 내부 공사 수리 중에 있어 즉시 수익 창출이 어렵습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 인수해야 할 임차인의 권리가 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 상 여러 제한사항(자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등)이 존재하여 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 대단지 아파트 단지 내 상가로, 배후 수요를 확보하기에 유리한 입지입니다.

* 근린상가로서 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

* 현재 공사 중으로 향후 리모델링 후 임대 또는 직접 운영 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 면적이지만, 소형 근린상가로서 비교적 낮은 투자금으로 접근 가능합니다.

8. 종합의견

본 물건은 경기도 양주시 삼숭동의 대단지 아파트 상가동에 위치한 근린상가로, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나 과거 악취 민원 발생 사례가 있었던 점은 유의해야 합니다. 현재 영업을 하지 않고 내부 공사가 진행 중이며 임대 관계는 미상입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정으로, 인수되는 권리는 없습니다. 토지에는 여러 용도지역 및 제한이 중복되어 있어 향후 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 잠재적 리스크를 고려하더라도, 아파트 단지의 고정 수요를 기반으로 한 근린상가로서의 가치와 현재 공사 중인 점을 감안할 때, 적절한 투자 전략 수립 시 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 88,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 주변 시세, 물건의 현재 상태, 향후 임대 수익률 및 직접 운영 시 예상 수익 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 명확한 시세 자료가 부족하여 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 다만, 감정가 수준을 기준으로 권리 분석상 안전하며, 내부 공사 완료 후 정상적인 영업이 가능해진다는 가정 하에 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.