나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73775 [1] 경기도 동두천시 지행동 302, 302-4 노조국민주택 제4동 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인감정 · 평가일 2025.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "지행초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택 지대로서 주거환경은 대체로 무난한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(1호선 지행역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브위 기와지붕 3층 건 내 1층 106호로서, 외벽 : 적벽돌 및 석재 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 급배수설비, 난방설비 등 공동주택으로서의 제반설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지의 부정형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 5~6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-06-12)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

이 물건은 경기도 동두천시 지행동 302, 302-4번지에 위치한 노조국민주택 제4동에 소재하고 있습니다.

해당 물건은 연립주택으로 분류되며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 74,000,000원입니다.

토지 면적은 77.10㎡ (약 23.32평)이며, 건물 면적은 82.55㎡ (약 25.00평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 물건 정보

본 경매 사건의 번호는 의정부지방법원 2025타경73775 (1)입니다.

채권자는 여OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "지행초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택 지대로서 주거 환경이 대체로 무난합니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근은 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 1호선 지행역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 현재 채권 총액은 350,492,669원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 없음)

3.2. 임차인 분석

대항력 있는 임차인 이건종이 확인되었습니다.

해당 임차인은 2021년 11월 26일에 전입신고 및 확정일자를 받았으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원입니다.

배당신고일자는 2025년 12월 30일입니다.

비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 중요한 변수가 될 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리

신용보증기금 가압류 (2018.02.09)가 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 모든 권리(현대카드, 근로복지공단, 오케이저축은행의 가압류, 포천세무서장의 압류, 여도현의 강제경매)는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 대규모 상권보다는 소규모 지역 상권의 형태를 띱니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

도보 거리에 지행초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

1호선 지행역과 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

전반적으로 주거 환경은 무난하며, 공동주택 및 단독주택 등이 어우러져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력을 갖춘 임차인(보증금 1억원)이 거주 중이므로, 명도 시 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와는 별개로, 임차인의 대항력은 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 건물 노후화

본 건물은 1985년 12월 4일에 사용 승인되어 건축된 지 약 40년이 경과하였으므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 및 주거 쾌적성 저하를 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 규제

토지 일부는 제1종일반주거지역, 일부는 제2종일반주거지역으로 용도지역이 상이하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 될 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 지도 분석 결과, 본 물건 인근에서 직접적으로 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 지대 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 장래 개발 계획이나 주변의 미세한 환경 변화 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 지행동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 74,000,000원입니다.

건축된 지 40년이 경과하여 노후화가 진행되었으나, 1호선 지행역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

가장 큰 이슈는 대항력 있는 임차인 이 이 보증금 1억원을 가지고 거주하고 있다는 점입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않아도 된다는 의미일 뿐, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다. 따라서 임차인과의 원만한 협상이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 저가 매수 기회 탐색.

* 향후 명도 절차의 원활한 진행 가능성 및 예상 비용 산출.

* 노후화된 건물의 리모델링 또는 재건축 시의 미래 가치 상승 잠재력.

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 일반 경매보다 낮은 경쟁률 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 74,000,000원이며, 건축 연도가 1985년으로 약 40년 되었습니다.

주변 유사 연립주택 매매 사례(2026년 5월, 66.19㎡, 5,800만원)를 고려할 때, 본건(82.55㎡)의 시장 가치는 약 7,250만원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인 이 이 보증금 1억원으로 거주 중이며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점을 감안하더라도, 명도 리스크를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 60% ~ 75% 수준인 44,400,000원 ~ 55,500,000원으로 산정됩니다.

단, 명도 비용 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.