나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6120 [1] 경기도 양주시 옥정동 946 양주옥정신도시디에트르프레스티지 209동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "천보초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 택지개발지구로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 중 4층 403호로서 (사용승인일 : 2022.10.24) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 하이샤시 창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 드레스실, 발코니 등)로 이용중임. (내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 서측으로 왕복 3~4차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호 구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발 지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경6120 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 946 양주옥정신도시디에트르프레스티지 209동 4층403호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

특이사항: 유동화물건

1.2. 건물 정보

건물명: 양주옥정신도시디에트르프레스티지

동/호수: 209동 4층 403호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 중 4층

사용승인일: 2022년 10월 24일

내부구조: 방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실 2개, 드레스실, 발코니 등

설비: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태: 본건 단지 남측 및 서측으로 왕복 3~4차선 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호 구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발 지구.

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 597,000,000원 (5억 9천 7백만원)

토지면적: 70.69㎡ (약 21.38평)

건물 전용면적: 108.26㎡ (약 32.74평)

일반적인 분양면적 환산 시: 약 146㎡ (약 44.2평) (추정치)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "천보초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 택지개발지구로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 12월 21일 접수된 신한은행의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 압류(의정부세무서장, 양주시, 국민건강보험공단) 및 가압류(경기신용보증재단)는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 요약

소유권보존: 디비건설주식회사 (2022-10-31)

소유권이전: 정성인 (2022-12-21)

근저당권 (말소기준권리): 신한은행 (2022-12-21, 539,000,000원)

임의경매개시결정: 신한은행 (2025-03-26, 511,307,512원)

말소된 권리: 압류 (의정부세무서장, 양주시, 국민건강보험공단), 가압류 (경기신용보증재단)

등기부채권 총액: 545,160,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

금액이 미상이라도 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 지역은 택지개발지구로 조성되어 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 잘 갖추어진 주거 밀집 지역입니다.

"천보초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

천보초등학교 북측 인근에 위치하여 초등학교 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 용이합니다.

5.3. 주거 환경

최신 건축된 아파트 단지(2022년 사용승인)로 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

주차는 총 2696대가 가능하며, 지하 주차 공간에는 전기차 충전기 54대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

임차인 현황에서 보증금 및 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다. (비록 현재까지 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 이에 대한 주의가 필요합니다.)

4층이라는 저층으로 인해 고층 대비 일조량이나 조망권 등에서 차이가 있을 수 있습니다.

최근 신축 아파트(2022년 준공)로 하자 발생 가능성은 낮으나, 건물 상태에 대한 꼼꼼한 현장 점검이 필요합니다.

7. 투자 포인트

최신 준공(2022년)된 신축 아파트로, 즉시 입주 또는 임대 가능성이 높습니다.

양주 옥정 신도시 내에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

전용면적 108.26㎡(약 32.74평)으로 중대형 평형에 해당하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

최근 실거래가가 감정가 대비 높은 수준에서 형성되고 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트로, 양주 옥정 신도시의 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황 '미상' 부분에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 금액으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

유동화 물건이라는 점과 저층이라는 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 597,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 비슷한 크기의 106.35㎡(약 32.16평) 유닛이 27층에서 647,500,000원(약 20.1백만원/평)에 거래되었습니다.

본건은 108.26㎡(약 32.74평) 면적의 4층 유닛으로, 해당 거래 사례 대비 층수 차이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

또한, 감정가(약 18.2백만원/평)가 최근 최고가 거래(약 20.1백만원/평)보다 낮은 점을 고려하면, 시세보다 약간 높은 금액으로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

종합적으로 판단 시, 감정가를 기준으로 100% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 보입니다.

추정 입찰가: 620,000,000원 (약 6억 2천만원)

(본 입찰가는 시세 및 제반 정보에 기반한 추정치이며, 실제 경매 결과와는 다를 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 판단하에 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.