나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73821 [1] 경기도 동두천시 생연동 833 동두천센트레빌 103동 20층 2006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "사동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역임. 기호(2) : 본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "지행초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철"동두천중앙역"이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨. 기호(2) : 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철"지행역"이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건 내 20층 2006호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호임. 기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 14층 1405호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2) : 아파트로 이용중임.

설비내역

기호(1,2) : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,2) : 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1,2) : 본건 아파트 단지내 도로를 통해 외부공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역, 제2종일반주거지역임. 기호(2) : 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 동두천시 생연동 833 동두천센트레빌 103동 20층 2006호에 소재하는 아파트로, 의정부지방법원 2025타경73821 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 367,000,000원이며, 토지면적은 47.31㎡(약 14.31평), 건물면적은 84.81㎡(약 25.66평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본 물건은 2020년 11월 17일 사용승인된 동두천센트레빌 아파트 단지 내 103동에 위치하며, 해당 동은 총 21층 규모입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 물건 세부 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73821 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 833 동두천센트레빌 103동 20층 2006호

용도: 아파트

감정가: 367,000,000원

토지면적: 47.31㎡ (약 14.31평)

토지 지분: 47.3125㎡ (약 14.31평)

건물면적: 84.81㎡ (약 25.66평)

건물 지분: 84.8137㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2020년 11월 17일

건물 규모: 21층 건물 중 20층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "사동초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 "동두천중앙역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 24일 접수된 오에스비저축은행의 근저당권(을3)입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 288,000,000원입니다.

3.1. 임차인 현황

임차인: 전상희

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 3일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 정보가 제공된 점 참고 바랍니다. (주의: 보증금 3억원 인수 가능성 검토 필요)

3.2. 집합건물 등기부 요약

소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2021-02-02)

근저당권 (을3, 2022-02-24, 오에스비저축은행, 288,000,000원) - 말소기준권리

압류 (갑4, 2023-06-07, 포천세무서장) - 말소

임의경매 (갑8, 2025-12-16, 오에스비저축은행, 349,989,351원) - 말소

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 6월 17일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미상)

4. 상권분석

본건이 위치한 생연동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있어 기본적인 상권은 갖추고 있습니다.

아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

아파트 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있어 차량 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: "사동초등학교"가 북측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: "동두천중앙역" 및 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 상업시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 2020년 12월 3일 전입 신고된 대항력 있는 임차인(전상희)이 보증금 3억원을 신고하였습니다. 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 높아, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 3억원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. (단, 법원 명시 '인수 보증금 합계: 0원'으로 인한 불확실성 존재. 인수 시 총 취득 비용 급증.)

* 유동화 물건: 물건이 유동화 상품으로, 거래 과정이나 소유권 관련하여 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 주거환경개선지구: 개발 계획 등에 따른 변동성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현시점 기준 부동산 가치에 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 동두천시의 특성상 군 관련 시설과의 근접성 등은 존재할 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 비교적 신축 아파트로, 동두천 중앙역 인근에 위치하여 입지 및 생활 편의성이 양호합니다.

다만, 3억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

법원에서 명시한 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 임차인의 대항력 유무를 면밀히 재확인하여 인수 금액을 최종적으로 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 아파트: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 적정 면적: 84.81㎡ (약 25.66평)의 전용면적은 일반적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 동두천중앙역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 주변 인프라: 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 367,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 6월 25일, 84.8137㎡): 305,000,000원

최근 전월세 사례 (2026년 1월 20일, 84.8137㎡): 보증금 260,000,000원

본건의 전용면적(84.81㎡)은 최근 305,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 3억원을 인수해야 할 경우, 실제 취득 비용이 시장 가격을 훨씬 상회할 수 있습니다.

만약 임차 보증금 3억원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 최근 실거래가(305,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근을 고려하여, 감정가의 80% 수준인 약 290,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(단, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 입찰 전략은 전면 수정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.