나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73793 [1] 경기도 양주시 광사동 712 해동마을한양수자인 301동 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 남서측 인근에 위치하는 해동마을한양 수자인 단지내 301동이며, 주변지역은 주로 아파트 단지, 근린생활시설 및 주상복합 건물 등 으로 형성된 고읍택지지구로서 학교, 공원 및 생활편익시설 등 제반 주거환경은 대체로 양호 한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 각종 도로망이 잘 연결되어 있는 지역이며 인근에 버스정류장이 가까이 위치하므로 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층내 7층 701호로서 (사용승인일 : 2010.07.28) 외벽 : 몰탈위 페인트 및 기타 외벽재 마감. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등. 창호 : 새시 유리창호.

이용상태

아파트로 이용 중임. (방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보기, 난방설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

유사 가장형의 형태로서 주변지대와 등고 평탄한 지반을 이루고 있으며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로에 접하며 제반 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발/고읍지구), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획 법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사의 대항력포기 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73793 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 양주시 광사동 712 해동마을한양수자인 301동 7층 701호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 40.66㎡ (약 12.3평)

건물면적 (전용면적): 59.91㎡ (약 18.1평)

토지지분: 40.6609㎡

건물지분: 59.9067㎡

1.4. 감정가

감정가: 230,000,000원

1.5. 채권자

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 남서측 인근에 위치하는 해동마을한양수자인 단지 내 301동 7층 701호입니다. 주변 지역은 주로 아파트 단지, 근린생활시설 및 주상복합 건물 등으로 형성된 고읍택지지구로서, 학교, 공원 및 생활편익시설 등 제반 주거환경은 대체로 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 각종 도로망이 잘 연결되어 있는 지역이며, 인근에 버스정류장이 가까이 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다. 남측으로 중로에 접해 있어 차량 통행 및 진출입이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 29일 접수된 의정부지방법원 강제경매개시결정(2025타경73793)입니다.

3.2. 등기부 현황 (요약)

* 소유권보존 (2010-08-30)

* 소유권이전 (2010-10-15)

* 소유권이전 (2016-09-21, 매매)

* 주택임차권 (2024-01-29 접수, 2021-11-29 확정일자, 2022-01-20 전입일자, 권리금액 235,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (2024-01-29 접수, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액 235,000,000원) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(장세준)

* 보증금: 235,000,000원

* 전입일자: 2022-01-20

* 확정일자: 2021-11-29

* 대항력: 없음

주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자인 장세준 씨의 임차보증금반환채권 양수인으로, "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 해당 임차보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 기타 권리사항

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 등기부상 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 해동마을 한양수자인 아파트 단지는 고읍택지지구 내에 위치하며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설, 주상복합 건물의 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 해동마을한양수자인3차

* 동수: 14동

* 세대수: 764세대

* 준공년월: 2010년 7월 28일

* 주차대수: 총 890대 (지하 858대, 지상 32대)

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 광사초등학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 주변 상가, 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.3. 주거 환경

아파트 단지로 형성된 지역으로, 녹지 공간 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

5.4. 건물 내부 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 7층 701호

* 이용 상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보기, 난방설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련

주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하였으므로, 낙찰 후 임차보증금 반환 의무는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 공문 및 확약서 내용을 재확인하여 최종적인 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발/고읍지구) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등의 규제를 받습니다. 이는 일반적인 택지개발지구 내 아파트의 통상적인 규제 사항으로, 특별한 문제로 보기는 어렵습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지도 확인 결과, 아파트 단지 및 주거, 상업, 교육 시설 위주로 형성되어 있어 특별히 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 양주시 광사동에 위치한 해동마을한양수자인 아파트 7층으로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고 교통이 편리한 입지입니다.

특히, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 명확한 물건입니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 명확한 권리관계 및 인수 부담 없음.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 주거 밀집 지역, 교통 편리.

* 안정적인 아파트 시세: 주변 아파트 단지의 꾸준한 거래량 및 가격 형성.

* 생활 편의시설 접근성: 단지 내 및 인근 상권 이용 용이.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 230,000,000원

* 최근 실거래가 (59.9㎡ 기준, 2026년 7월): 약 219,000,000원 ~ 222,000,000원

* 인수 보증금: 0원

종합적으로 고려 시, 본건은 감정가 수준에서 낙찰받을 경우에도 충분한 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 최근 실거래가 평균을 고려하여 감정가 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 230,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.